¿Construyó en terreno ajeno? Los requisitos legales para reclamar el valor de sus mejoras
- Guillermo Diaz Socio Clickabogados
- hace 6 horas
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Es una práctica muy común en las familias colombianas que los hijos o familiares cercanos inviertan sus ahorros en construir un segundo piso o ampliar la vivienda de sus padres bajo la promesa verbal de que esa parte será suya. Sin embargo, legalmente, quien realiza estas mejoras asume un riesgo patrimonial enorme si no cuenta con los soportes adecuados.
Un caso reciente analizado por el Tribunal Superior de Medellín ilustra este escenario: un hijo demandó a los herederos de su padre exigiendo el pago de $121.840.265 por el valor de un segundo piso construido años atrás, además de $73.600.000 por concepto de arrendamientos generados. A pesar de los testimonios de sus familiares, el Tribunal negó sus pretensiones al no hallar pruebas sólidas de su inversión.
Aquí te explicamos los puntos clave de esta decisión para que entiendas cómo proteger tu dinero.
¿De quién es lo construido? La regla de la accesión
En el derecho colombiano, el dueño de un terreno se hace dueño de lo que se junta o se adhiere a él, como las edificaciones. A esto se le llama accesión. En el caso de la sentencia, el segundo piso pasó a ser propiedad del padre por el solo hecho de ser el dueño del suelo.
No obstante, la ley prohíbe que el dueño se enriquezca injustamente a costa del esfuerzo ajeno. Por ello, la persona que realiza las mejoras tiene derecho a pedir su valor económico, siempre que cumpla con requisitos estrictos de prueba.
Los 3 requisitos que debe probar ante un juez
Para que el reclamo de sus mejoras tenga éxito, la persona que realizó la obra debe acreditar:
Uso de recursos propios: Debe demostrar, sin ninguna duda, que la obra se financió totalmente con su dinero. Debe quedar claro que usted fue el dueño de la obra y no un simple colaborador familiar o alguien que dio un regalo.
Falta de tenencia: Debe probar que ya no ocupa el inmueble por haber sido despojado de él o por haberlo entregado voluntariamente.
El valor de la mejora útil: Se debe certificar cuánto aumentó el valor comercial de la propiedad gracias a esa construcción específica.
¿Por qué se perdió el caso en esta sentencia?
A pesar de que el demandante presentó testigos que afirmaban que él enviaba dinero desde el exterior, el Tribunal confirmó la decisión de no pagar las mejoras por las siguientes razones documentales:
Licencia de construcción: Existía un documento oficial donde constaba que el trámite y la licencia de la obra estaban exclusivamente a nombre del padre fallecido, lo que lo acreditaba como el promotor de la mejora.
Retiro de cesantías: Se demostró que el padre realizó retiros parciales de sus prestaciones sociales con la finalidad específica de realizar mejoras en su vivienda.
Testigos de oídas: Los familiares que declararon a favor del hijo solo repetían lo que habían escuchado de otros, pero no presenciaron los pagos ni el acuerdo. El Tribunal advirtió que estos testimonios son débiles, supletorios y no superan la fuerza de los documentos oficiales presentados por los otros herederos.
Recomendaciones legales
Si usted es quien está realizando mejoras en un predio ajeno, no se confíe en la palabra ni en acuerdos familiares que no queden por escrito. Para protegerse, asegúrese de:
Tener la licencia de construcción a su nombre o un contrato que aclare su inversión.
Guardar todas las facturas y recibos de materiales donde usted figure expresamente como el comprador.
Documentar legalmente cualquier envío de dinero o contrato de mano de obra para evitar que se interprete como una simple ayuda familiar.
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