Constructora exonerada: Falla estructural no demostrada; la negligencia recae en la ausencia de mantenimiento e impermeabilización de la cubierta por la propiedad horizontal.
- Guillermo Diaz Socio Clickabogados
- hace 3 días
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El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena, Sala Civil - Familia, emitió un fallo que delimita con claridad los alcances de la responsabilidad en los procesos por daños a bienes privados en el régimen de propiedad horizontal. La sentencia de segunda instancia resolvió la apelación en un proceso de Responsabilidad Civil, poniendo el foco en la prueba pericial para diferenciar la culpa del constructor de la negligencia en el mantenimiento de las áreas comunes por parte de la administración.
1- Antecedentes del Caso
El proceso fue iniciado por el propietario de un apartamento en un Conjunto Residencial de Cartagena. El actor demandó a la Constructora y a la Copropiedad.
El inmueble había sufrido graves deterioros desde 2011, incluyendo filtraciones de agua desde la cubierta, daños en el cielo raso, estuco, pintura, agrietamiento y desprendimiento de baldosas, lo que limitó el goce y disfrute pleno del bien. Las pretensiones del propietario buscaban una condena por concepto de daño emergente, daños morales y una cuantiosa suma por lucro cesante (pérdida de oportunidad por el no uso del inmueble).
2- Decisión de Primera Instancia
El juez de instancia, al proferir sentencia, acogió parcialmente las pretensiones:
Responsabilidad Declarada: Declaró responsable a la Copropiedad por la falta de mantenimiento e impermeabilización.
Exclusión de la Constructora: Declaró la falta de legitimación en la causa por pasiva de la sociedad comercial demandada, al no encontrar probada una falla estructural en la construcción.
Condena: Condenó a la Copropiedad al pago de daño emergente y daño moral.
Lucro Cesante Negado: Denegó el pago por lucro cesante (pérdida de oportunidad) por considerar que el valor no fue sustentado correctamente y, además, el dictamen pericial sobre este punto carecía del soporte técnico adecuado.
3- La Apelación: La Constructora y el Lucro Cesante
La parte demandante apeló la decisión, centró su argumentación en dos puntos:
Falla de la Constructora: Alegó que la existencia de elementos de diseño en la azotea y la falla en la impermeabilización inicial confirmaban un defecto de diseño o construcción, haciendo responsable a la Constructora.
Procedencia del Lucro Cesante: Insistió en que el lucro cesante debía ser reconocido, cuestionando la desestimación del cálculo realizado por el perito.
4- El Análisis Definitivo del Tribunal Superior
El Tribunal Superior de Cartagena confirmó en su totalidad la sentencia de primera instancia, basándose en el principio de la culpa probada. La Constructora no es responsable por la falta de mantenimiento
El punto central de la decisión fue la valoración de los dictámenes periciales, donde los expertos fueron coincidentes: los daños no se debían a fallas estructurales del edificio, sino directamente a las filtraciones de humedad causadas por el empozamiento de aguas lluvias en la azotea.
El Tribunal concluyó que esta situación se originó por la falta de seguimiento a la impermeabilización y por la acumulación de materiales en la cubierta que taponaban los desagües. Esto constituye una negligencia en el mantenimiento a cargo de la Copropiedad, y no un defecto original de la construcción, desvinculando de manera definitiva a la Constructora de la obligación indemnizatoria.
5- Negación del Lucro Cesante por Falta de Certeza
Respecto a la pérdida de oportunidad por el no uso del inmueble, el Tribunal ratificó su negación, exigiendo la certeza del detrimento.
El Tribunal señaló que el actor no logró acreditar que el inmueble estuviera destinado a generar renta (arrendamiento), ni que hubiera sido desocupado, ni que las afectaciones impidieran al núcleo familiar su morada. El lucro cesante se indemniza solo cuando se prueba una situación real, cierta y tangible de ganancia frustrada. Al ser el predio utilizado para la morada familiar, y al no ser los daños de tal impacto que impidieran la habitación, la pretensión fue rechazada.
6- Conclusión
La Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena resolvió CONFIRMAR la sentencia apelada. Con esto, se mantuvo la condena únicamente contra la Copropiedad por daño emergente y moral, y se rechazaron tanto la responsabilidad de la Constructora como el reconocimiento del lucro cesante. Adicionalmente, se condenó en costas al apelante vencido.
Conozca el texto completo de la sentencia:
