Análisis de la teoría de la imprevisión y la cláusula penal en el incumplimiento contractual
- Guillermo Diaz Socio Clickabogados
- hace 6 días
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En el sector inmobiliario es habitual que surjan tropiezos financieros entre la firma de una promesa y la escrituración final. Sin embargo, cuando el comprador no logra conseguir los fondos, ¿es válido alegar "hechos imprevistos" para evitar las sanciones contractuales?
Una reciente sentencia del Tribunal Superior de Medellín analiza a fondo el alcance de la Teoría de la Imprevisión y la figura de la Reducción de la Cláusula Penal en este tipo de negocios.
La disputa gira en torno a una promesa de compraventa firmada el 12 de diciembre de 2022, sobre un conjunto de inmuebles valorados en $7.000 millones de pesos . El promitente comprador abonó $400 millones al momento de la firma, comprometiéndose a pagar el saldo restante en cuotas durante el año 2023.
Sin embargo, los pagos pactados para febrero y abril no llegaron . El comprador argumentó que el incumplimiento no fue su culpa, sino que se debió a problemas con sus socios inversionistas incluyendo el fallecimiento de la esposa de uno de ellos, lo que impidió el desembolso de los recursos esperados . Ante esto, los vendedores exigieron la resolución del contrato y el pago de la cláusula penal estipulada en $350 millones.
1. Lo que decidió la primera instancia
El Juzgado Quinto Civil del Circuito de Medellín declaró resuelto el contrato por incumplimiento del comprador, pero introdujo un matiz importante: la reducción proporcional de la pena.
El razonamiento fue aritmético y legal: como el comprador había pagado $400 millones sobre un total de $7.000 millones, cumplió con el 5,71% de la obligación principal . En consecuencia, el juez ordenó rebajar la multa en ese mismo porcentaje, aplicando el principio de proporcionalidad.
2. El debate en la apelación: ¿Imprevisión o riesgo comercial?
El caso fue resuleto por el Tribunal porque ambas partes quedaron inconformes, planteando dos tesis opuestas:
El Comprador: Insistió en la Teoría de la Imprevisión (artículo 868 del Código de Comercio). Su defensa sostenía que la situación sobrevenida con sus socios era un hecho extraordinario que alteró la base del negocio, por lo que el contrato debía revisarse o terminarse sin penalidad .
Los Vendedores: Rechazaron la rebaja de la cláusula penal. Argumentaron que lo pactado es ley para las partes y que, al resolverse el contrato por culpa del comprador, no debería haber lugar a "premios" por un cumplimiento parcial que no llevó a fin el negocio.
3. El análisis del Tribunal
La Sala Primera de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín confirmó la decisión inicial, desestimando la excusa de la imprevisión bajo argumentos contundentes:
Requisitos rigurosos de la Imprevisión: Para que un juez revise un contrato bajo esta teoría, los hechos deben ser posteriores, no atribuibles a las partes, imprevistos y deben alterar gravemente la ecuación financiera.
Asunción del Riesgo: El Tribunal aclaró que depender de terceros o socios para pagar es un riesgo comercial propio del comprador, no un hecho "imprevisible" ajeno a su esfera. Si los socios fallan, ese riesgo lo asume quien firmó la promesa. Además, no se puede alegar imprevisión sobre cuotas que ya están vencidas.
La rebaja de la pena es procedente: Respecto a la multa, el Tribunal respaldó la aplicación del artículo 1596 del Código Civil . Si el acreedor acepta un pago parcial (en este caso, recibió los $400 millones iniciales sin problema), el deudor tiene el derecho legal a que la pena se rebaje en proporción a lo pagado.
4. Actualización del dinero (Indexación)
Finalmente, la sentencia recordó que, al ordenarse restituciones mutuas, el dinero debe devolverse debidamente indexado. Se aplicó la corrección monetaria hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia (basada en el IPC), para proteger el valor real de la suma a restituir.
6. Conclusión
Esta providencia reitera que la Teoría de la Imprevisión no es un mecanismo para subsanar la iliquidez del deudor ni para trasladar al acreedor los riesgos propios de la actividad comercial. El fallo deja claro que las vicisitudes con socios o financiadores pertenecen a la esfera interna de riesgo del contratante y no constituyen causa extraña.
Asimismo, la sentencia consolida la aplicación del principio de proporcionalidad en la cláusula penal, recordando que, aunque el contrato es ley para las partes, la aceptación de pagos parciales activa legalmente el reajuste equitativo de la sanción, impidiendo que la penalidad se convierta en una fuente de lucro desproporcionado frente al cumplimiento efectivamente desplegado.
Conozca el texto completo de la sentencia:
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