
La propiedad horizontal, entendida como el régimen jurídico que regula los derechos y obligaciones de los propietarios sobre inmuebles “en los que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes”[1] constituye una fuente de responsabilidad frente a los daños que puedan derivarse del uso, mantenimiento y deterioro de estos.
Por su parte, la responsabilidad extracontractual, definida como “una fuente emergente de la obligación de resarcimiento de perjuicios generados por daños causados a un damnificado, quien no tenía vínculo jurídico respecto del victimario”[2], puede originarse en el hecho propio, el hecho de un tercero o en la custodia de cosas animadas e inanimadas. Esta última resulta especialmente relevante en el contexto de la propiedad horizontal, donde los copropietarios y la administración pueden verse implicados en situaciones donde las omisiones o acciones negligentes resulten en daños a terceros.
En este sentido, el artículo 2350 del Código Civil[3] establece que el dueño de un edificio es responsable de los daños ocasionados por su ruina si esta ocurre por falta de reparaciones necesarias, entendiendo por “ruina” cualquier imperfecto de un edificación que pueda producir perjuicios.
Una vez constituida legalmente la propiedad horizontal y conformada la persona jurídica integrada por los copropietarios, esta será responsable de los perjuicios que, por dolo, culpa leve o grave, ocasione a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Sin embargo, dicha responsabilidad no recae siempre en la copropiedad como persona jurídica, ya que los propietarios, de forma individual, también pueden ser responsables por los daños causados por aquellos bienes cuyo mantenimiento se encuentra a su cargo.
En un caso reciente, la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Manizales, bajo la ponencia del magistrado Álvaro José Trejos Bueno, resolvió un recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada el 21 de marzo de 2024 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Manizales, donde se resolvió un proceso de responsabilidad civil extracontractual iniciado por un propietario que demandó a la copropiedad por daños ocasionados en su apartamento debido a la falta de mantenimiento de las áreas comunes.[4]
El Tribunal analizó la declaratoria de responsabilidad conforme a la obligación de mantenimiento y conservación de los bienes que integran la propiedad horizontal, basándose en los siguientes criterios:
1. BIENES COMUNES
Son aquellos que pertenecen a todos los propietarios de la copropiedad y que son utilizados en conjunto. Estos bienes son esenciales para el funcionamiento y la estabilidad del edificio o conjunto residencial, y su uso y mantenimiento son responsabilidad de todos los copropietarios.
2. BIENES PRIVADOS
Se refieren a los inmuebles que son de propiedad exclusiva de un propietario individual. Estos bienes son funcionalmente independientes y están delimitados, permitiendo su uso y aprovechamiento exclusivo por parte del propietario, como apartamentos o unidades individuales dentro del edificio.
3. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO
Aunque pertenecen al conjunto de bienes comunes, debido a su ubicación o naturaleza, el uso está asignado de manera exclusiva a ciertos propietarios, como terrazas, patios interiores o estacionamientos asignados.
En este contexto, en el régimen de propiedad horizontal, los propietarios de bienes privados son responsables de realizar las reparaciones necesarias en sus unidades, mientras que el mantenimiento de los bienes comunes, que son de uso colectivo, recae sobre la comunidad de propietarios. A través de los órganos de administración, deben garantizar su conservación y funcionamiento adecuado, contribuyendo económicamente a estos gastos.
Con fundamento en lo anterior, respecto a los bienes comunes de uso exclusivo, el Tribunal precisó que, si bien el dominio de estos bienes pertenece a la copropiedad, los propietarios beneficiarios, debido al aprovechamiento de estos, son quienes deben asumir los costos asociados al mantenimiento y las reparaciones necesarias derivadas de su uso.
Es importante resaltar que, al ser bienes comunes, los propietarios beneficiarios tienen prohibido realizar alteraciones o modificaciones sin el consentimiento previo de la comunidad o sus órganos de administración.
Así, los propietarios beneficiarios de los bienes de uso exclusivo tienen la responsabilidad de velar por su mantenimiento y conservación, a fin de garantizar que se mantengan en condiciones óptimas, toda vez que, el incumplimiento de estas obligaciones puede ocasionar daños que podrían derivar en la declaratoria de responsabilidad del propietario frente a la copropiedad o frente a terceros.
Conozca el texto completo de la sentencia:
[1] Congreso de la República de Colombia, Ley 675 de 2001. Artículo 1 Objeto. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.
[2] Tribunal Superior del Distrito Judicial de Manizales, Sala Civil-Familia. (2024). Sentencia 17001-31-03-001-2023-00066-03. Magistrado Ponente: Dr. Álvaro José Trejos Bueno.
[3] Congreso de la República de Colombia, Código Civil. Artículo 2350. Responsabilidad por edificio en ruina El dueño de un edificio es responsable de los daños que ocasione su ruina, acaecida por haber omitido las reparaciones necesarias, o por haber faltado de otra manera al cuidado de un buen padre de familia. (...)
[4] Tribunal Superior del Distrito Judicial de Manizales, Sala Civil-Familia. (2024). Sentencia 17001-31-03-001-2023-00066-03. Magistrado Ponente: Dr. Álvaro José Trejos Bueno.
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