Condición suspensiva e incumplimiento contractual: ¿Cuándo puede el comprador exigir perjuicios?
- Camila Alejandra Salguero Alfonso
- 27 abr
- 4 min de lectura
La solicitud de indemnización de perjuicios dentro de los trámites de resolución o cumplimiento contractual es un tema que ha generado diferentes debates jurídicos. Esta acción cuenta con distintos requisitos que deben ser demostrados en su integridad por la parte que los alega, los cuales consisten en:
1- Que exista un contrato con obligaciones reciprocas y legalmente celebrado.
2- Que la parte demandante hubiera cumplido o demostrado que intento cumplir sus obligaciones contractuales.
3- Que el demandado no hay cumplido con sus obligaciones. Al no satisfacerse lo pertinente, las pretensiones están llamadas al fracaso.
La sentencia del 23 de febrero de 2026, proferida por el Tribunal Superior de Medellín dentro del proceso con radicado 050013103008202200292 02, estudia detalladamente cómo se materializa el cumplimiento del último requisito, referente al incumplimiento de las obligaciones por parte del demandado. En la mencionada sentencia, se aborda la siguiente pregunta:¿Cómo afecta la existencia de una condición suspensiva en el cumplimiento de un contrato y cuál es la responsabilidad que tienen las partes respecto a este asunto?
1- El caso objeto de estudio: Una promesa de compraventa suspendida por una Alcaldía
La mencionada sentencia parte del estudio de una demanda surgida a raíz de una promesa de compraventa presuntamente incumplida por las demandadas. Al respecto, las partes habían pactado que, una vez el demandante realizara el pago acordado en el contrato y llegada una fecha específica, siempre y cuando las demandadas contaran con el paz y salvo del impuesto predial, debería realizarse la firma de la escritura pública de compraventa en la notaría correspondiente.
No obstante, en el desarrollo del contrato se presentaron los siguientes eventos que modificaron el curso pactado:
Las demandadas, para la fecha de la firma de la escritura, no habían obtenido aún el paz y salvo correspondiente al impuesto predial, toda vez que el municipio encargado de emitirlo no había cumplido con su labor.
Llegada la fecha pactada para la suscripción de la escritura pública, ninguna de las dos partes se presentó en la notaría correspondiente para la firma.
Con base en lo anterior, el demandante inició proceso en ejercicio de la acción resolutoria para que se condenara a las demandadas al pago de la cláusula penal y los perjuicios morales alegados por su incumplimiento. Resulta importante destacar que, en el curso del proceso, se realizó la firma de la escritura pública de compraventa, quedando únicamente pendiente el análisis respecto a la indemnización de daños y perjuicios, el cual conoció el tribunal.
2- La clave del fallo: Cuando una condición suspensiva bloquea la exigibilidad
En la sentencia de segunda instancia, el Tribunal realizó un análisis cuidadoso de la redacción y el significado de cada una de las cláusulas contractuales, verificando que dentro del contrato se había establecido que la firma de la escritura solo podría darse si el municipio correspondiente otorgaba el paz y salvo predial, configurándose así una condición suspensiva para el cumplimiento del contrato.
Aunque esta lectura fue debatida por el demandante, quien argumentó que la redacción de la cláusula tenía por objeto anticipar la firma y no suspenderla, el Tribunal concluyó, tanto de la redacción del documento como de las pruebas aportadas al proceso, que dicha condición sí suspendía el cumplimiento de la obligación, pues se trataba de un documento que, según el desarrollo ordinario de este tipo de contratos, es indispensable para adelantar el trámite de escrituración.
En este caso, la existencia de una condición suspensiva que dependía de un tercero dejaba en pausa el cumplimiento del contrato y, por ende, la adquisición de los derechos derivados de él. Por lo anterior y, habiéndose demostrado dentro del proceso que las demandadas no estaban en posibilidad de realizar la firma sin el documento mencionado, el Tribunal concluyó que no existió incumplimiento atribuible a ellas.
3- Un recordatorio del Tribunal: El cumplimiento también hay que probarlo
Finalmente, el Tribunal, en un ejercicio hipotético de análisis jurídico y con el propósito de recordar la importancia de presentar una demanda con las pruebas correctas, señaló que los contratos que se demandan mediante esta acción no contienen obligaciones unilaterales. En ese sentido, destacó las siguientes reglas:
El demandante, en este caso el comprador, debe probar el cumplimiento de sus deberes contemplados en el contrato.
Los deberes contractuales no se refieren únicamente al pago de las obligaciones económicas, sino también a la asistencia a las diligencias programadas, tales como la firma de las escrituras.
En el presente caso, el demandante no cumplió con su carga procesal ni presentó prueba de que hubiese asistido a la diligencia de firma, lo que configuró un incumplimiento recíproco que dificultó aún más la prosperidad de su demanda. Con esto, el Tribunal recordó la importancia de acudir siempre a la notaría en la fecha y hora acordadas y de solicitar la constancia de asistencia, pues solo así se prueba el verdadero cumplimiento de la obligación.
4- Conclusión: Lo que todo contratante debe tener presente
Una vez analizado el fallo del Tribunal, se puede determinar que en los contratos de obligaciones mutuas deben tenerse en cuenta todos los compromisos que ellos implican.
Es indispensable revisar detalladamente las cláusulas que se pactan, identificando con claridad si las mismas están sujetas a algún tipo de plazo o condición, ya que esto puede suspender su exigibilidad y, en consecuencia, justificar la tardanza en el cumplimiento de la obligación.
Adicionalmente, es importante recordar que el cumplimiento debe probarse en todos sus aspectos para poder alegar un incumplimiento unilateral. De lo contrario, si ambas partes han incumplido en la ejecución de sus obligaciones, no es posible condenar solo a una de ellas.
Conozca el texto completo de la sentencia:
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