Incumplimiento y sus consecuencias: ¿Por qué una Propiedad Horizontal es responsable por la omisión en el mantenimiento de bienes comunes?
- Guillermo Diaz Socio Clickabogados
- hace 2 días
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El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, a través de su Sala Civil, emitió una sentencia el 3 de junio de 2025 para resolver un recurso de apelación relacionado con un caso de responsabilidad civil. La demanda fue interpuesta a raíz de un incendio ocurrido el 8 de diciembre de 2019 en el ducto de basura de un Conjunto Residencial. En ese momento, los demandantes residían en el apartamento 1312 como arrendatarios.
Los demandantes sufrieron afectaciones físicas y psicológicas, incluida la asfixia por inhalación de humo, que los llevó a ser trasladados a una clínica. Como consecuencia del incidente, la demanda alegó que las entidades involucradas, incluida la P.H., no cumplieron con los estándares de seguridad contra incendios. Los afectados sostuvieron que el suceso les causó múltiples afectaciones emocionales, lo que los obligó a renunciar a sus trabajos y a mudarse a un lugar más tranquilo.
En una asamblea de copropietarios, se evidenciaron varias omisiones e incumplimientos por parte de las demandadas, como la falta de un plan de emergencia, un plan de manejo de residuos sólidos y un sistema contra incendios que funcionara adecuadamente. El Tribunal concluyó que el incendio se originó en el ducto de basura debido a un taponamiento por "mala disposición de residuos", encontrándose objetos como lámparas y madera de gran tamaño. Además, la P.H. reconoció que la red contra incendios no funcionó el día del siniestro.
En primera instancia, se declaró responsable a la P.H. por la omisión en el mantenimiento de bienes comunes esenciales.
1- Problemas jurídicos clave
La sentencia se centró en resolver cuatro preguntas jurídicas fundamentales:
¿Con base en qué título se le puede atribuir responsabilidad a la Propiedad Horizontal (P.H.) demandada?
¿Qué le correspondía probar a la parte demandante para conseguir el efecto jurídico buscado y qué a la parte demandada para eximirse de responsabilidad?
¿Fueron probados los perjuicios reclamados y cuantificados de manera adecuada?
¿Debieron considerarse las pruebas trasladadas para la resolución del caso?
2- Deberes de la propiedad horizontal (P.H.)
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, una P.H. es una persona jurídica cuyo objeto es "administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes" y "garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles". El término "seguridad" se entiende como "libre y exento de riesgo". Por lo tanto, el incumplimiento de los deberes de administración, custodia y seguridad sobre los bienes comunes legitima a la P.H. como parte demandada en un litigio.
Específicamente, el reglamento de la P.H. de la Urbanización Colors establece que las redes internas, incluido el sistema de bombeo y la red contra incendios, son bienes comunes y su operación y mantenimiento están a cargo de la copropiedad. De igual forma, los ductos de basura son clasificados como bienes comunes no esenciales.
3- El nexo causal y la responsabilidad
El Tribunal determinó que el incendio se originó en un ducto de basura de la Torre 3, a causa de un taponamiento por la "mala disposición de residuos". El Cuerpo de Bomberos de Envigado confirmó que un elemento incandescente inició la combustión, la cual fue favorecida por el confinamiento y el taponamiento del ducto.
Adicionalmente, se encontró que para la fecha del incendio, la red contra incendios no estaba en funcionamiento. La propia representante legal de la P.H. admitió que el panel de control de alarmas no estaba funcionando y que no había una red contra incendios entregada y operativa al momento del siniestro.
El Tribunal concluyó que el "descuido en el sistema de residuos" y la falta de una "red adecuada contra incendios" son las circunstancias que acreditan el nexo de causalidad entre el incumplimiento de las obligaciones de la P.H. y los daños sufridos por los demandantes. La sentencia enfatiza que el nexo causal debe analizarse desde la perspectiva de la "causalidad adecuada", un razonamiento que atribuye el daño al agente a partir de las funciones y deberes que el ordenamiento jurídico le impone. El Tribunal desestimó el argumento de la P.H. que culpaba a la constructora, ya que la responsabilidad de mantener y custodiar los bienes comunes recaía en la P.H. una vez que esta se constituyó como persona jurídica.
4- Daños y cuantificación
El Tribunal confirmó la existencia de daños, tanto físicos como morales. Sin embargo, reformó la sentencia de primera instancia en cuanto al daño emergente. El Tribunal encontró que los demandantes no habían probado con medios persuasivos los daños a sus muebles y enseres, ya que las afirmaciones se quedaron en el "plano de la suposición". Por lo tanto, el Tribunal solo reconoció los gastos médicos y de terapias psicológicas que sí fueron probados.
La sentencia actualizó estos rubros, aplicando la fórmula de valor actual con base en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), resultando en una condena de $13'902.097,00 por daño emergente consolidado y futuro.
En cuanto a los perjuicios extrapatrimoniales, el Tribunal confirmó la condena de veinte salarios mínimos legales mensuales vigentes (S.M.L.M.V.) por daño moral para cada demandante. La decisión se basó en los dictámenes de una neuropsicóloga que diagnosticó "trastorno de estrés postraumático" en ambos demandantes, con síntomas de ansiedad, reviviscencias y pánico. El Tribunal señaló que la cuantificación de este tipo de perjuicios se rige por el principio del "arbitrio iudicis", que permite al juez valorarlos de forma "ponderada, razonada y coherente" según las circunstancias del caso.
5- Decisión final
El Tribunal resolvió reformar parcialmente la sentencia apelada para ajustar la cuantía del daño emergente y confirmó la decisión en todo lo demás. No se impuso una condena en costas en segunda instancia, debido a la prosperidad parcial de la apelación.
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