¿Puede una copropiedad ser responsable por los daños derivados del hurto de bienes privados de sus residentes?
- Melissa Rojas Rincon
- 11 abr
- 3 Min. de lectura
La responsabilidad civil, entendida como aquella institución jurídica mediante la cual una persona está obligada a reparar el daño causado a otra, ya sea por el incumplimiento de un contrato (responsabilidad contractual) o por la violación al deber general de no causar daño (responsabilidad extracontractual), encuentra su fundamento en el principio de no dañar al otro, consagrado en el artículo 2341 del Código Civil Colombiano .
Esta figura cobra especial relevancia en los asuntos jurídicos en los que los derechos e intereses individuales confluyen en estructuras comunes, como ocurre en las propiedades horizontales.
Luego, resulta necesario preguntarse: ¿Puede una copropiedad ser responsable por los daños derivados del hurto de bienes privados de sus residentes?
Sobre el particular, la Sala de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Manizales, bajo la ponencia de la magistrada Mosquera Motoa, resolvió el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, el 9 de mayo de 2024 por el Juzgado Sexto (06) Civil del Circuito de Manizales, dentro del proceso No. 2022-00032, donde se discutía la existencia de responsabilidad civil por el hurto de varios bienes que eran propiedad de una familia residente de un conjunto cerrado, el cual presuntamente, se debió a la negligencia de la empresa de seguridad contratada por la copropiedad. El fallo de segunda instancia consideró los siguientes aspectos:
I. RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL DE LAS COPROPIEDADES
Las propiedades horizontales, conforme a lo previsto en la Ley 675 de 2001, son personas jurídicas sin ánimo de lucro encargadas de administrar y conservar las áreas comunes, garantizar la convivencia y prestar servicios esenciales como la vigilancia y la seguridad.
Estas obligaciones deben ser cumplidas por los órganos de dirección, quienes, a través de los recursos y expensas sufragados por los propietarios y/o residentes, tienen la responsabilidad de garantizar la prestación adecuada de dichos servicios comunes, entre ellos, la seguridad integral de la unidad cerrada.
Cuando una copropiedad celebra contratos con empresas externas para la prestación de servicios bajo su cargo (como los servicios de seguridad), los efectos jurídicos de estas relaciones contractuales se extienden a los residentes y/o propietarios, pues, aunque estos no sean parte formal del contrato, sí son beneficiarios directos.
En este contexto, se configura lo que doctrinalmente se ha denominado como la figura de los “terceros relativos”, quienes, pese a no ser parte directa del contrato, están legitimados para exigir el cumplimiento de las obligaciones pactadas, cuando estas les afecten o interesen directamente.
II. RESPONSABILIDAD POR LOS BIENES COMUNES
Una vez determinado el título de responsabilidad, es pertinente establecer si, en el régimen de propiedad horizontal, esta se extiende también a los bienes privados y personales de los residentes, o si, por el contrario, se limita exclusivamente a las áreas comunes.
En este sentido, el Tribunal manifestó que la copropiedad puede ser civilmente responsable por hechos ocurridos al interior de unidades privadas, cuando estos guarden relación directa con la prestación defectuosa de servicios comunes como la seguridad.
En el caso analizado, se probó que los vigilantes incumplieron protocolos básicos de seguridad: permitieron el ingreso no autorizado de un vehículo, no supervisaron adecuadamente a los visitantes y dejaron abiertas las puertas de acceso vehicular, lo cual facilitó la intrusión y el posterior hurto.
Así, se concluyó que la responsabilidad de la copropiedad NO puede limitarse exclusivamente a los bienes comunes, toda vez que, si la causa del daño a un bien privado es el incumplimiento de una obligación contractual asumida por la copropiedad (como garantizar la seguridad del conjunto), esta debe responder por los daños causados, al igual que su contratista.
Con base en lo anterior, en fallo de segunda instancia, el Tribunal concluyó que tanto la propiedad horizontal como la empresa de seguridad eran civilmente responsables, a título contractual, por los daños sufridos por los demandantes como consecuencia del hurto, derivado de la conducta negligente e imprudente del guarda de seguridad.
En consecuencia, es preciso advertir que los órganos de dirección y administración deben ser conscientes de que los efectos de sus decisiones no se restringen únicamente a los bienes comunes, toda vez que, también existe lugar a la declaratoria de responsabilidad por los daños causados a los bienes privados de los copropietarios y residentes, en la medida en que la contratación de la prestación de servicios esenciales no los exime de la responsabilidad que pueda derivarse de su incumplimiento.
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