Distribución de la carga de la prueba para consumidor y vendedor en materia de garantía legal sobre acabados de inmuebles
- Marcela Gómez Nuñez - Socia Clickabogados & Asociados
- 18 jun
- 4 Min. de lectura
La adquisición de un inmueble nuevo, especialmente en una propiedad horizontal, conlleva la expectativa de calidad y buen funcionamiento en todas sus áreas. Sin embargo, no es raro que surjan defectos, especialmente en las zonas comunes. En Colombia, la garantía legal protege a los consumidores frente a estas situaciones. Recientemente, un fallo del Tribunal Superior del distrito Judicial de Medellín ha puesto de manifiesto la importancia de esta garantía y la carga de la prueba en estos litigios.
Este caso, con radicado No. 05001310300820190026202, enfrentó a la administración de un edificio de propiedad horizontal contra la constructora responsable del proyecto. La sentencia, proferida el 30 de abril de 2025, el Tribunal revocó una decisión de primera instancia y ordenó a la constructora a cumplir con sus obligaciones de garantía.
1- El Origen del Litigio: Defectos en la Edificación
La sociedad constructora fue la encargada de erigir y comercializar el proyecto habitacional. A mediados de 2016, se entregaron los bienes privados a los propietarios y algunas de las zonas comunes esenciales y de recreo. No obstante, otras áreas no fueron entregadas o presentaron deficiencias en su construcción, funcionamiento y en el cumplimiento de las características ofertadas. Entre los problemas reportados por la copropiedad se encontraron:
Altura inadecuada del cerramiento de la edificación.
Pintura de calidad deficiente en áreas comunes, evidenciando resquebrajamientos y cambios de tonalidades.
Incumplimiento de las especificaciones ofrecidas para ciertas zonas húmedas, como el jacuzzi y el carril de nado, incluyendo fallos en su sistema de calefacción.
Filtraciones de agua en parqueaderos y una red de desagües insuficiente.
Diferencias entre las instalaciones y los insumos del gimnasio y lo prometido en la venta.
Operación defectuosa de la puerta vehicular, generando ruidos.
Sensores de luz en zonas comunes que no funcionaban correctamente.
Filtraciones de agua a través de vidrios y ventanas.
Ante la persistencia de estos problemas, la copropiedad demandó a la constructora, solicitando que se le declarara civilmente responsable por los defectos y que se le condenara al pago de una suma de dinero equivalente a la reparación de las fallas, ascendiendo a $300.000.000.
La constructora, por su parte, argumentó haber ejecutado las reparaciones necesarias y sostuvo que algunas de las inconformidades de la administración se debían a su intención de dilatar la entrega de zonas no esenciales o a un mantenimiento deficiente.
En primera instancia, el juzgado desestimó las pretensiones de la copropiedad, concluyendo que la constructora había realizado las reparaciones y que los defectos y daños alegados no habían sido probados adecuadamente.
2- La Distribución de la Carga de la Prueba en la Garantía Legal
El Tribunal Superior, al revisar el caso, centró su análisis en la efectividad de la garantía legal por vicios de calidad e idoneidad de las zonas comunes. Un aspecto clave de la decisión fue la clara definición de la carga de la prueba en el marco de la relación de consumo existente entre la constructora (vendedor) y los copropietarios (consumidores finales) , representados por la Propiedad Horizontal.
Según el Tribunal, y en consonancia con la ley:
Al consumidor le corresponde demostrar el defecto de calidad, idoneidad, seguridad o buen funcionamiento, informando por escrito y dentro del término de la garantía.
Al vendedor (garante) le corresponde acreditar la efectiva reparación del acabado o línea vital.
En este caso, la copropiedad cumplió con su carga al demostrar la existencia de los vicios, incluso a través de los propios reconocimientos de la constructora, que había aceptado someter a garantía varios de los acabados y líneas vitales y se había comprometido con cronogramas de trabajo para la realización de esas labores.
Por otro lado, el Tribunal concluyó que la tacha de sospecha respecto a los testigos presentados por la constructora era fundada, ya que estos habían sido partícipes directos de las conductas reprochadas a la demandada o tenían una relación laboral o contractual continua con ella. Por tanto, su evaluación y ponderación debían ser mucho más rigurosas.
3- La Decisión del Tribunal: La Constructora Debe Reparar
El Tribunal Superior revocó la sentencia de primera instancia. En su lugar, ordenó a la constructora reparar las falencias no subsanadas en las zonas comunes de la edificación. Específicamente, se comprobó que la constructora no logró demostrar la efectiva reparación de algunos de los defectos reconocidos.
El Tribunal concedió a la constructora un término de 30 días hábiles para cumplir con estas reparaciones. Adicionalmente, declaró no probadas las excepciones de mérito formuladas por la parte demandada y la condenó en costas de ambas instancias, fijando la suma de $2.847.000 por concepto de agencias en derecho.
4- Implicaciones para Propietarios y Constructores
Esta sentencia es un recordatorio crucial de varios puntos clave en el ámbito de la propiedad horizontal y la construcción en Colombia:
Legitimación de la Propiedad Horizontal: Se reafirma que la persona jurídica administradora de la propiedad horizontal está legitimada por activa y pasiva para representar los intereses de los copropietarios en lo que respecta a los bienes comunes.
Diligencia del Consumidor: Es fundamental que los propietarios y administraciones de propiedades horizontales reporten los defectos de manera oportuna y por escrito, ya que esto constituye la base de su reclamo.
Responsabilidad de los Constructores: Los constructores tienen la obligación de garantizar la calidad e idoneidad de las obras. No basta con afirmar haber realizado reparaciones; deben demostrar de manera efectiva que estas reparaciones subsanaron los defectos. La falta de pruebas documentales o técnicas de las reparaciones puede ser determinante en un litigio.
Prueba Testimonial: La credibilidad de los testigos con interés directo en la parte demandada será evaluada con mayor rigor.
Este fallo refuerza la protección al consumidor en el sector inmobiliario y subraya la importancia de que las constructoras cumplan rigurosamente con sus obligaciones de garantía legal. Para cualquier duda o asistencia en casos similares, es crucial buscar asesoría legal especializada.
Conozca el texto completo de la sentencia:
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