La garantía decenal del constructor: Distinción entre plazo de garantía (Art. 2060 C.C.) y el inicio del término para ejercer la acción judicial.
- Marcela Gómez Nuñez - Socia Clickabogados & Asociados
- hace 16 horas
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El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, Sala Civil de Decisión, emitió sentencia el veintiocho (28) de mayo de dos mil veinticinco (2025), confirmando la condena a una constructora por incumplimiento de la garantía decenal. La decisión es de gran relevancia para el sector de la construcción, pues establece una clara diferenciación entre la temporalidad de la garantía legal y el inicio del término para ejercer la acción judicial.
La tesis central que articula el fallo, y que es esencial para la comprensión de la responsabilidad civil contractual, es: El término de 10 años contenido en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil es de garantía y no de prescripción o caducidad.
1. El Plazo de Garantía (Artículo 2060 C.C.): Naturaleza y Alcance
La controversia legal se centró en la correcta interpretación del numeral 3 del Artículo 2060 del Código Civil, que se aplica a los contratos para construcción de edificios por un precio único. Este precepto establece que el empresario es responsable si el edificio "perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega" por vicio de la construcción, del suelo que debió conocer, o de los materiales.
La Sala ratificó que este lapso de diez (10) años es un plazo de garantía. Su propósito es:
Asegurar la Solidez: Garantizar al adquirente que la edificación mantendrá su estabilidad durante ese lapso.
Delimitar Temporalmente la Obligación: El constructor queda exento de responsabilidad bajo esta norma si la ruina se manifiesta después de culminado el décimo año.
2. El Régimen de Prescripción y el momento de exigibilidad
Dado que el Artículo 2060 C.C. define un plazo de garantía, no de extinción, la acción judicial para perseguir la responsabilidad civil del constructor se sujeta a las disposiciones generales de prescripción. La acción ordinaria se prescribe por diez (10) años, conforme al Artículo 2536 del Código Civil.
El principio legal que define el punto de inicio del conteo es que el tiempo se cuenta "desde que la obligación se haya hecho exigible".
La Sala determinó que el Momento de Exigibilidad de la Acción Prescriptiva que inicia la contabilización de los diez años es:
La Condición de Exigibilidad: La obligación del constructor de responder se hace exigible solo si la amenaza de ruina ocurre dentro del plazo de garantía y por las causas establecidas en la norma (vicios).
El Inicio de la contabilización: El término prescriptivo de diez años no se cuenta desde la entrega del edificio, sino a partir del acaecimiento de ese hecho dañoso (la ruina o amenaza de ruina), que es el momento en que el garantizado obtiene certeza del incumplimiento y puede exigir la responsabilidad judicialmente.
3. Aplicación Jurisprudencial y Conteo del Plazo
Para el caso en estudio, el Tribunal estableció dos hitos temporales cruciales:
Elemento | Determinación del Tribunal | Base Legal/Fáctica |
Inicio de la Garantía Decenal | 6 de diciembre de 2006 | Fecha de entrega del primer apartamento. La garantía rigió hasta el 6 de diciembre de 2016. |
Momento de Exigibilidad de la Acción | 6 de octubre de 2016 | Fecha en que los demandantes demostraron ante la constructora la amenaza de ruina por vicios en la construcción mediante dictamen pericial. En esta fecha, la obligación se hizo exigible y comenzó a correr el término prescriptivo. |
Como la demanda fue presentada el 18 de octubre de 2018, la acción se interpuso oportunamente, demostrando que la excepción de prescripción presentada por la constructora no era procedente.
4. Decisión Final
El Tribunal concluyó que, al iniciarse el plazo prescriptivo en octubre de 2016, la acción no había prescrito. Por lo tanto, resolvió CONFIRMAR la sentencia de primera instancia que había declarado responsable a la constructora por incumplimiento de la garantía decenal y había negado la excepción de prescripción extintiva.
Conozca el texto completo de la sentencia:
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