La construcción como actividad peligrosa: Análisis de la presunción de culpa ante daños en edificios vecinos
- Guillermo Diaz Socio Clickabogados
- hace 3 días
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En el desarrollo de proyectos inmobiliarios, la ejecución de obras especialmente aquellas que implican excavaciones profundas y movimientos de tierra constituye un riesgo latente para las estructuras colindantes. Bajo el ordenamiento jurídico colombiano, la actividad de la construcción no se considera una labor civil ordinaria, sino que se categoriza como una actividad peligrosa. Recientemente, el Tribunal Superior de Bogotá analizó la responsabilidad de una empresa constructora frente a los daños estructurales causados a un edificio vecino tras una excavación de gran profundidad. El fallo es una pieza clave para entender cómo se distribuye la carga de la prueba y cómo se evalúa el comportamiento del terreno ante intervenciones humanas.
1. La carga de la prueba en actividades peligrosas
Bajo el ordenamiento jurídico, el levantamiento de edificaciones se encuadra en la teoría de las actividades peligrosas del artículo 2356 del Código Civil. Esto define reglas claras sobre quién debe asumir la acreditación de los hechos en un proceso judicial:
A la parte afectada le corresponde acreditar: El ejercicio de la actividad peligrosa por parte del demandado, el daño material sufrido en su inmueble y la relación de causalidad entre la construcción y el perjuicio.
Al constructor le corresponde demostrar: para liberarse de la obligación de indemnizar, le compete probar que el daño obedeció exclusivamente a una "causa extraña", como la fuerza mayor, el caso fortuito, el hecho de un tercero o la culpa exclusiva de la víctima.
En este régimen, no basta con que el demandado alegue haber actuado con diligencia; su responsabilidad se mantiene a menos que logre demostrar una ruptura efectiva del nexo causal mediante pruebas de un factor externo e imprevisto.
2. El comportamiento del terreno: ¿Por qué ocurren los daños?
Uno de los puntos más técnicos del proceso fue la explicación de por qué una excavación a metros de distancia termina fracturando un edificio vecino. El Tribunal, basado en el testimonio de expertos, aclaró que el suelo no es una estructura estática, sino una masa que se desplaza y fluye cuando se realizan intervenciones profundas.
En el caso analizado, la excavación alcanzó profundidades de hasta 16 metros. Según el peritaje técnico, a esa profundidad la presión ejercida sobre el terreno superó su capacidad portante, lo que provocó que el suelo comenzara a deformarse y fluyera bajo las cimentaciones colindantes. Este movimiento del terreno es el factor que deriva en patologías estructurales como grietas profundas, ondulaciones en los pisos e inclinación de columnas. La defensa del constructor fracasó al intentar atribuir estos daños a la antigüedad del edificio, pues no pudo aportar los informes técnicos y topográficos que respaldaran su teoría de que no hubo desplazamientos.
3. El alcance de la reparación integral
Un aspecto relevante de la sentencia fue la discusión sobre si ciertos daños, como los de las tuberías internas, debían ser indemnizados si no se mencionaron específicamente en los hechos iniciales de la demanda. El Tribunal determinó que, en virtud del principio de reparación integral, si los daños están detallados y valorados en el dictamen pericial que acompaña la demanda, el juez debe incluirlos en la condena. Se comprobó técnicamente que el asentamiento diferencial del terreno no solo afectó la superficie, sino que invirtió la pendiente de las tuberías de desagüe, causando un contraflujo de aguas negras hacia el edificio afectado.
4. Consideraciones y decisión del Tribunal
La Sala determinó que la empresa constructora no logró acreditar ninguna "causa extraña" que la exonerara de responsabilidad, pues sus alegatos sobre fallas estructurales previas o variaciones del nivel freático carecieron de sustento técnico real en el expediente.
A través de la inspección judicial y los conceptos periciales, se ratificó que los daños, tales como grietas profundas, ondulaciones y desniveles, fueron consecuencia directa de la excavación realizada en el predio vecino.
Se resolvió modificar el fallo de primera instancia para incluir la indemnización por las instalaciones sanitarias que sufrieron contraflujo debido al asentamiento, garantizando así el principio de reparación integral.
El fallo confirma que la actividad de la construcción es una actividad peligrosa, lo que implica que la responsabilidad se analiza bajo un régimen de culpa presunta.
Se ordenó que el monto total de la condena sea debidamente indexado desde la fecha de presentación de la demanda hasta el momento del pago efectivo, para asegurar que la indemnización mantenga su valor real frente al paso del tiempo.
Conozca el texto completo de la sentencia:
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