Vicio en convocatoria y quorum, hace ineficaz o nula decisiones adoptadas en asamblea copropietarios
El Tribunal Superior de Bogotá - Sala Civil mediante sentencia de segunda instancia dentro del proceso de impugnación de decisiones con radicado No. 11001310302920190029201, analiza si los vicios generados entorno a la convocatoria y quorum hacen ineficaz o nulas las decisiones adoptadas por la Asamblea general de copropietarios de las Propiedades Horizontales, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1. ¿Quién puede impugnar las decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios en propiedad horizontal?
El artículo 49 de la ley 675 de 2001, señala que el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados, pueden impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios cuando violen las prescripciones legales o el reglamento de la propiedad horizontal, razón por la que luce clara la tarea del juzgador en estos eventos, de hacer el escrutinio acerca de si las decisiones se adoptaron en observancia del régimen legal e interno o si están viciadas.
2. Convocatoria:
2.1 Importancia de la convocatoria a la asamblea general de copropietarios
Debe recordarse que la importancia y finalidad de la convocatoria “es la de dar a conocer la fecha, hora, lugar y asuntos que serán tratados en la reunión, de tal forma que los integrantes no sean sorprendidos con temas no incluidos y tengan la oportunidad de indagar con anterioridad sobre las dudas e inquietudes acerca de los temas propuestos”
2.2 Ineficacia de las decisiones adoptadas por la asamblea general de copropietarios
Se considera ineficaz los efectos de la reunión, cuando la asamblea es convocada con la no antelación establecida por la ley o reglamento, infringiendo así el inciso primero del artículo 39 de la Ley 675 de 2001.
"Para el caso de la asamblea ordinaria, cuando se celebra antes de los quince días de la convocatoria. Para las asambleas extraordinarias cuando no se cumple con el término que fija el reglamento para estas, o cuando la asamblea en segunda convocatoria no se celebra al tercer día hábil o en el término que decreta el reglamento"
3.1. Quorum
3.1 Nulidad absoluta cuando se adopten decisiones sin quorum requerido para que la Asamblea General de Propietarios pueda iniciar la sesión
Se entiende por quorum el mínimo de coeficientes de copropiedad requeridos para que la Asamblea General de Propietarios pueda iniciar la sesión; por su parte, la mayoría decisoria corresponde al mínimo de coeficientes de copropiedad que deben estar representados para que las decisiones que tome la asamblea sean válidas.
El artículo 45 de la Ley 675 de 2001, establece que podrá llevarse a cabo la reunión asamblearia cuando se halle presente un número plural de socios equivalentes a más de la mitad de los coeficientes de propiedad totales, y podrá tomar decisiones el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.
Este último canon prevé la sanción de nulidad absoluta cuando se contravenga lo allí dispuesto.
Teniendo en cuenta lo señalado, es preciso señalar que de conformidad a lo señalado en el artículo 167 del Código General del Proceso, incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen.
"La regla de la carga de la prueba es un instrumento que encarga en una parte, más que en otra, la demostración de su tesis, poniéndose de manifiesto su real importancia cuando no concurre prueba o ella es insuficiente porque en tal caso se debe fallar contra la parte que corría el riesgo de no probar"
En consecuencia resulta indispensable contar con elementos suficientes que permitan señalar el error concreto en que incurrió la propiedad horizontal para que prospere la impugnación de las decisiones adoptadas por la asamblea general de copropietarios.
