¿Es posible adquirir por prescripción el piso de una edificación no sometida a propiedad horizontal?
- Marcela Gómez Nuñez - Socia Clickabogados & Asociados
- hace 11 horas
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En reciente providencia, el Tribunal Superior de Medellín (Sala Civil de Decisión), mediante sentencia del 11 de diciembre de 2025 (Radicado: 05360310300220230035101), reiteró que resulta improcedente adquirir por prescripción uno o más niveles de un edificio que no haya sido sometido al régimen de propiedad horizontal, por no cumplir con el requisito de individualización jurídica.
Bajo el ordenamiento jurídico, la prescripción adquisitiva exige que el bien reclamado sea una cosa corporal debidamente determinada o individualizada. Esto define reglas claras sobre quién debe asumir la acreditación de los hechos en un proceso judicial:
A la parte demandante le corresponde acreditar: Que el bien objeto de posesión sobre el cual ejerce actos de señor y dueño se trata de una cosa corporal determinada que está en el comercio y existe material y jurídicamente.
Al poseedor de un nivel en un edificio le corresponde demostrar: Que la unidad cuenta con individualidad jurídica, lo cual únicamente se logra sometiendo la edificación al formalismo de la propiedad horizontal e inscribiéndolo en el respectivo certificado de libertad y tradición.
1. El origen del conflicto: Comprar un piso sin registro
En este caso particular, la demandante pretendía que se declarara que adquirió el "segundo piso" de un inmueble por prescripción extraordinaria adquisitiva. Afirmó poseer el bien desde 1992 y alegó que el edificio estaba sometido a propiedad horizontal mediante una escritura pública de 1989; sin embargo, se comprobó que dicha escritura nunca fue inscrita en el registro.
2. Catastro y el impuesto predial no prueban la propiedad
La parte demandante intentó demostrar la individualización del predio argumentando que cada nivel del edificio estaba identificado con nomenclaturas distintas ante catastro y aportó facturas del impuesto predial. El Tribunal aclaró que ningún documento catastral, ficha predial o factura de impuesto puede ser prueba del dominio de un bien raíz. El derecho real solo surge a partir del título (escritura pública) y su inscripción en el registro inmobiliario.
3. El fenómeno de la accesión: El dueño del suelo es el dueño del edificio
Al no existir un reglamento de propiedad horizontal debidamente inscrito en la Oficina de Instrumentos Públicos, no es posible establecer con certeza sobre qué terreno se encuentra cimentado el segundo piso. La Sala explicó que, conforme al Código Civil, en estos eventos opera el fenómeno de la accesión, lo que significa que el propietario del suelo adquiere también el dominio de lo edificado sobre él, mediando el pago de su valor.
4. La inviabilidad de una "propiedad horizontal de hecho"
El Tribunal consideró improcedente avalar una especie de "propiedad horizontal de hecho" para individualizar las plantas, ya que esta figura carece de respaldo normativo en el ordenamiento jurídico colombiano. Reconocerla generaría incertidumbres insalvables frente a la identificación jurídica del bien, como la definición de las zonas comunes o las proporciones sobre el terreno matriz. Por estos motivos, se confirmó la sentencia que negó las pretensiones de la demanda.
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