Propiedad Horizontal: Ineficacia de las decisiones de la asamblea por incumplimiento del reglamento
- Marcela Gómez Nuñez - Socia Clickabogados & Asociados
- hace 17 minutos
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En el régimen de Propiedad Horizontal, existe la creencia de que la voluntad de la mayoría en una asamblea puede pasar por encima de cualquier norma interna. Sin embargo, la justicia ha dejado claro que la autonomía de los copropietarios tiene un límite infranqueable: el Reglamento de Propiedad Horizontal.
El Tribunal Superior de Medellín, en una sentencia fundamental proferida el 6 de febrero de 2026 bajo el proceso con radicado 05308 31 03 001 2023 00092 01 , ratificó que son ineficaces las decisiones que se adopten sin cumplir con los requisitos previstos en el reglamento de la copropiedad.
1- El Caso: Cuando la mora anula la elección
La controversia jurídica que dio origen a este fallo surgió tras la impugnación de una asamblea ordinaria donde se eligió al Consejo de Administración ignorando las prohibiciones de su propio reglamento. El reglamento de la copropiedad establecía explícitamente que ningún propietario que se encontrara en mora con sus obligaciones económicas podría ser elegido para integrar dicho órgano.
Pese a esta norma, la asamblea procedió con la elección de miembros que presentaban deudas pendientes. Ante esto, el Tribunal determinó lo siguiente:
El Reglamento es ley para las partes: Las exigencias del reglamento no contravienen la Ley 675 de 2001; por el contrario, son facultades otorgadas para garantizar la seguridad y conservación de los bienes comunes.
Nulidad absoluta por incumplimiento: Al violarse los requisitos de elegibilidad previstos en el reglamento, la elección del consejo es nula. La asamblea no puede ignorar los requisitos que la misma comunidad pactó en sus normas internas.
La carga de la prueba en los pagos: Si un propietario afirma estar al día frente a un certificado de deuda emitido por la administración, es su responsabilidad presentar los soportes (extractos o transferencias) que demuestren el pago efectivo.
2- Validez de las certificaciones de administración
Un punto clave de este fallo es el respaldo a la función de quien ejerce la administración. El Tribunal aclaró que los certificados de morosos emitidos en ejercicio de sus funciones tienen plena calidad de prueba. Estos documentos no requieren ser ratificados ante un juez para ser tomados como ciertos, a menos que la contraparte presente pruebas contundentes que demuestren lo contrario.
Además, se precisó que la validez de estos certificados se determina por la calidad de quien representa legalmente a la copropiedad al momento de realizarse la asamblea, independientemente de si su contrato termina posteriormente.
3- Conclusión para la Propiedad Horizontal
Este fallo nos deja una lección de seguridad jurídica, la mayoría en la asamblea no tiene el poder de omitir el cumplimiento del reglamento. Si las normas internas exigen estar a paz y salvo para liderar, la asamblea debe acatar esa disposición para evitar que sus decisiones sean anuladas judicialmente.
El respeto estricto a las reglas del juego es lo que asegura que la gestión de una copropiedad sea sólida y legalmente protegida.
Conozca el texto completo de la sentencia:
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