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  • Foto del escritorGuillermo Diaz Socio Clickabogados

Término para aceptar o no las zonas comunes, es diferente a la entrega de estas por la constructora

Actualizado: 21 feb 2023


La Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil con ponencia del Magistrado Dr. Luis Armando Tolosa Villabona mediante sentencia en sede de Tutela con radicado No. STC-2041-2021, analiza los elementos de la prescripción de la efectividad de la garantía, en relación con la presunción de la entrega de las áreas comunes especiales y generales de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, una vez se haya vendido bienes privados que representen al menos el 51% de los coeficientes de copropiedad y la aceptación o no de la calidad de estas zonas por la asamblea general de copropietarios; teniendo en cuenta los siguientes aspectos:


1. Presunción de entrega de bienes comunes - Ley 675 de 2001


El artículo 24 de la 675 de 2001 establece una presunción en relación con la entrega de las áreas comunes especiales y generales, sucediendo, la primera, en el momento de venderse un bien privado, verbigracia, un apartamento; la segunda, de goce común, una vez se haya vendido, al menos, el 51% del coeficiente de propiedad, en los siguientes términos:

"ARTÍCULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.


Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.

PARÁGRAFO 1o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.

PARÁGRAFO 2o. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal"


En tales circunstancias, el llamado a responder por la garantía debe acreditar que se encuentra en una de esas circunstancias, dependiendo de la garantía privada o general exigida, para cobijarse de esa presunción de entrega, la cual es iuris tantum y, por tanto, admite prueba en contrario.


2. Término garantía legal


De acuerdo al plazo fijado en los incisos 1° y 4° del artículo 8° de la Ley 1480 de 2011 para hacer efectiva la garantía del consumidor respecto de los bienes y servicios de las zonas comunes de un inmueble inicia a correr el término de un (1) año para exigirla.


2. Postura de la Corte Suprema de Justicia - Prescripción para ejercer la garantía legal


Para la Corte Suprema de justicia una cosa es la entrega y, otra, la satisfacción que se expresa con el producto, porque de haberse rehusado o, de constituirse mora en recibir la construcción de inmueble, vendido por precio único, el vendedor queda descargado del cuidado de la cosa y solo será responsable de la culpa grave o el dolo.


"Para la Sala, frente al término de prescripción para ejercer la garantía sobre cuestiones ajenas a la estructura de un inmueble, esto es, cuando no se amenaza ruina y no sucede el colapso de la edificación, el mismo es de un (1) año y, corre a partir de la entrega.


Lo anterior, según lo disponen los incisos 1° y 4° del artículo 8° de la Ley 1480 de 2011[1] y la reclamación previa, debe hacerse durante ese período, conforme lo establece el numeral 3, canon 58 ídem[2]"


Bajo ese horizonte, no se puede computar el lapso en comento desde la reclamación, pues, para ello, debía constatar que ésta se efectuó durante el plazo de la garantía de un (1) año, a partir de su entrega.


[1] “(…) Artículo 8o. Término de la garantía legal. El término de la garantía legal será el dispuesto por la ley o por la autoridad competente. A falta de disposición de obligatorio cumplimiento, será el anunciado por el productor y/o proveedor. El término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor (…). Para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año (…)” (se destaca).

[2] “(…) Las demandas para efectividad de garantía, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía y las controversias netamente contractuales, a más tardar dentro del año siguiente a la terminación del contrato, En los demás casos, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a que el consumidor tenga conocimiento de los hechos que motivaron la reclamación. En cualquier caso deberá aportarse prueba de que la reclamación fue efectuada durante la vigencia de la garantía (…)” (énfasis adrede).

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