
La Ley 675 de 2001, a través de la cual se expidió el régimen de propiedad horizontal, define a esta última en su artículo 2º como el “sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse”. A su vez, la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital nos comparte la siguiente definición de propiedad horizontal:
Es una forma de dominio que hace objeto de propiedad exclusiva o particular determinadas partes de un inmueble y, de propiedad común, ciertas áreas del mismo destinadas a uso o servicio común de todos los copropietarios. En esto inmuebles la participación en el terreno se encuentra dada mediante un coeficiente de participación y toda el área de terreno donde se desarrolla la propiedad horizontal es comunal.[1]
Dentro de este régimen jurídico, existe la figura del administrador, quien ejerce la representación legal de la copropiedad y le corresponde, entre otras, la función de administrar con diligencia y cuidado, cuidar y vigilar, los bienes comunes de dominio del inmueble.[2]
En esta oportunidad estudiaremos la Sentencia de fecha 25 de octubre de 2024 proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Manizales en segunda instancia dentro del proceso declarativo de responsabilidad civil contractual 2020-00016[3], promovido por los arrendatarios de un local ubicado en un centro comercial, en el cual funcionaba un establecimiento de comercio destinado al comercio de joyería.
En síntesis, los demandantes, pretendieron que se declarara la responsabilidad civil contractual del centro comercial y de la empresa contratista de vigilancia, al considerar que estas habían incumplido los contratos de administración y de vigilancia respectivamente. Así mismo, se demandó el pago de los perjuicios sufridos con ocasión del hurto del establecimiento de comercio de los demandantes.
Para comprender a detalle la responsabilidad civil contractual, la definiremos como el deber de reparar o indemnizar los perjuicios causados con un daño, derivado este último del incumplimiento o complimiento parcial o defectuoso de una obligación contractual. Así pues, esta responsabilidad posee cuatro elementos a saber: (i) la celebración de un contrato; (ii) el incumplimiento o cumplimiento defectuoso del contrato; (iii) el daño o perjuicio derivado del incumplimiento del contrato; y (iv) el nexo de causalidad entre los elementos anteriores.[4]
En el caso sub examine, y tal como se planteo en la demanda, existieron dos contratos que el demandante considero violentados: el de administración, del cual los demandantes eran parte por adhesión al ser solidariamente responsables del pago de las expensas comunes ordinarias[5]; y el de vigilancia, celebrado entre la copropiedad a través de su representante legal y la empresa contratista. Continuando con la contextualización de los elementos, tenemos que el incumplimiento contractual invocado por los demandados, imputado a la copropiedad y a la empresa de seguridad contratista, consistía en que estas dos no previeron la permanencia del autor del hurto dentro de un baño común, en el cual se habría escondido allí hasta el momento de la producción del delito. De la misma forma, fue motivo de reproche que los agentes de la empresa de vigilancia no hubieren intervenido durante la consumación del hurto, fallando los protocolos de seguridad establecidos. Luego, los demandados no habrían garantizado la seguridad del local comercial, máxime cuando los demandantes habrían realizado el pago de las cuotas de administración.
En conclusión, tenemos como daño los perjuicios materiales causados con el hurto de los artículos y productos que se encontraban en la joyería, entre otros; y el nexo causal que, a criterio del demandante, existía entre los elementos ya mencionados.
No obstante, el nexo causal fue quebrantado por las demandadas bajo los siguientes fundamentos. Teniendo como base el Decreto 356 de 1994 a través del cual se expidió el Estatuto de Vigilancia y Seguridad Privada, se determinó que la empresa de vigilancia no es responsable del hurto o perdida de objetos que no hayan sido entregados para su custodia, salvo que tales situaciones se hubieren presentado por la omisión de los deberes de la empresa de vigilancia. Se resalto que la labor de vigilancia y seguridad era de medio y no de resultado, y que tenia un fin preventivo y disuasivo.
A su vez, dentro del proceso se logró demostrar que el demandante locatario, habría incurrido en negligencia al no adoptar los mecanismos de seguridad idóneos para un establecimiento de comercio destinado al depósito, producción y distribución de joyería. Luego, la ocurrencia del hurto no le habría sido imputable a la empresa de vigilancia, como quiera que esta había sido contratada exclusivamente para el cuidado de las zonas y bienes comunes de la copropiedad, no las privadas como lo era el establecimiento de comercio irrumpido. Por otra parte, la empresa demandada cumplió con el protocolo de seguridad, pues al momento de advertir la apertura anormal del local, se informó de inmediato al demandante y a las autoridades, sin mencionar que las alarmas de seguridad se activaron en el momento en el que el autor de hurto se escabullo por una zona común vigilada por la demandada.
Otro punto que consideró el Tribunal fue la pericia con la que el autor del hurto consumo la conducta, logrando evadir la seguridad de la copropiedad; luego la concurrencia del delito obedeció a la capacidad, técnica y agilidad del delincuente y no a la culpa u omisión de la copropiedad o de la empresa de vigilancia, mucho menos un incumplimiento de estas a sus obligaciones contractuales. Esto, partiendo del hecho que la copropiedad contrato a la empresa para garantizar la seguridad de los bienes y zonas comunes; y a su vez la empresa contratista acredito el eficiente funcionamiento y cumplimiento de los protocolos y dispositivos de seguridad.
En síntesis, el Tribunal confirmo el fallo de primera instancia, al concluir que la parte demandante no había cumplido la carga de acreditar la culpa o el fallo del deber de las demandadas, ni el nexo de causalidad para atribuirles la responsabilidad civil contractual.
De acuerdo con lo analizado del precedente estudiado, se colige que en principio, las copropiedades en virtud de la Ley 675 de 2001, están obligadas a mantener, garantizar y preservar la seguridad de las zonas y bienes comunes; no obstante, no existe una carga expresa que obligue a las propiedades horizontales a tener la misma atención con las áreas privadas, pues esta es una carga que le corresponde a los respectivos propietarios.
Conozca el texto completo de la sentencia:
[1] UAECD. (2019). Régimen de Propiedad Horizontal (PH) -1. https://www.catastrobogota.gov.co/glosario-catastral/regimen-de-propiedad-horizontal-ph-1
[2] Ley 675 de 2001, articulo 51. Funciones del administrador.
[3] M.P: Álvaro José Trejos Bueno
[4] Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. (03 de diciembre de 2018). SC5170-2018, MP. Margarita Cabello Blanco
[5] Ídem, artículo 1º. “Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.”
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