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  • Foto del escritorGuillermo Diaz Socio Clickabogados

¿Resultan aplicables las normas de sociedades comerciales a las propiedades horizontales?


El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio - Sala Decisión 1 Civil - Familia - Laboral mediante sentencia proferida el 26 de abril de 2022 en el proceso verbal de impugnación de decisiones de asamblea radicado. No 500013153001 2017 00169 01, con ponencia del magistrado Carlos Alberto Camacho Rojas, analiza si en el régimen de propiedad horizontal resultan aplicables el conjunto de normas y reglas que regulan la constitución y el funcionamiento de las sociedades comerciales, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:


1. Naturaleza jurídica de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal


"Las personas jurídicas organizadas bajo régimen de propiedad horizontal tienen la facultad de crear sus propios reglamentos, que en general, buscan armonizar el dominio privado con los espacios públicos o comunes y garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad. La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador del edificio o conjunto"


2. Concepto 220-5970 de octubre 22 de 2004 de la Superintendencia de Sociedades


Resulta preciso traer a colación el concepto 220-5970 de octubre 22 de 2004 de la Superintendencia de Sociedades en el que se señaló que:


“El régimen de propiedad horizontal es un sistema jurídico que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto y se constituye como una persona jurídica sin ánimo de lucro, de carácter civil. Por lo tanto, no le es aplicable el conjunto de normas y reglas que regulan la constitución y el funcionamiento de las sociedades comerciales.”, recalca el órgano de control que “como la Propiedad Horizontal es una persona jurídica de naturaleza civil, no es posible la aplicación, ni siquiera vía analógica, de las normas y reglas que regulan la constitución y el funcionamiento de las sociedades comerciales, por lo que figuras como las de representante legal, asamblea general de accionistas y junta directiva, propias de las sociedades comerciales, difieren en su naturaleza, funcionamiento, deberes, prohibiciones e inhabilidades de las del administrador de edificio o conjunto; de la asamblea general de propietarios y del consejo de administración, propios de la Propiedad Horizontal”


Tenemos entonces que la Ley 675 de 2001 dispone un marco de disposiciones normativas exclusivamente concentradas en orientar, regir y regular todos los asuntos concernientes a la propiedad horizontal, la forma de administrarse, entre otras, y que las personas jurídicas organizadas bajo el régimen de propiedad horizontal tienen plena autonomía para adoptar reglamentos y establecer su forma de aplicación, sin que resulte aplicable el conjunto de normas y reglas que regulan la constitución y el funcionamiento de las sociedades comerciales.



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