Más allá del rol pasivo de vocera y administradora: La responsabilidad directa de las fiduciarias en el control de riesgos inmobiliarios

La Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá profirió una decisión el 3 de septiembre de 2026 en la que modificó parcialmente la sentencia de primera instancia dictada por la Superintendencia Financiera, confirmando la declaración de responsabilidad civil contractual de la sociedad fiduciaria en la administración del patrimonio autónomo y ajustando la condena al pago del Interés Bancario Corriente (IBC) para garantizar la reparación integral de los consumidores financieros.

1- Incumplimiento del Negocio Fiduciario

La controversia se originó tras la paralización definitiva de un proyecto constructivo cuya fecha estipulada para la entrega de los inmuebles databa del 6 de junio de 2016. Ante la prolongación indefinida de la obra, los beneficiarios de área ejercieron la acción jurisdiccional de protección al consumidor financiero contra la sociedad fiduciaria, en nombre propio y como vocera y administradora del patrimonio autónomo. Las pretensiones buscaban declarar la responsabilidad civil contractual de la entidad y ordenar la restitución de los recursos aportados junto con sus rendimientos.

El demandante fundamentó la ruptura del equilibrio negocial en que la entidad fiduciaria toleró la continuidad operativa del negocio pese a los incumplimientos, autorizó la ampliación extemporánea de plazos, consintió modificaciones a las condiciones de giro y avaló cesiones de la posición contractual del fideicomitente gerente sin verificar la viabilidad financiera ni restituir los aportes a los inversionistas. Por su parte, la fiduciaria excepcionó argumentando el cumplimiento estricto del contrato de fiducia mercantil y sosteniendo que sus obligaciones eran de medio y no de resultado, atribuyendo la parálisis constructiva a la suspensión del crédito constructor por parte de la entidad bancaria acreedora.

2- Delimitación de la Culpa Profesional y el Estándar de Diligencia Fiduciaria

El Tribunal de segunda instancia confirmó la imputación de responsabilidad civil contractual en contra de la fiduciaria, precisando que, si bien el artículo 29 (numeral 3) del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero prevé que las obligaciones fiduciarias son de medio, su exoneración exige probar una diligencia de grado máximo. Este estándar no se equipara al de un individuo común, sino al de un experto profesional especializado en la administración de recursos ajenos.

Al examinar el proceder de la fiduciaria, la Corporación estructuró la culpa profesional sobre tres pilares fundamentales:

• Estructuración defectuosa del punto de equilibrio: La fiduciaria inobservó los deberes de evaluación previstos en la Circular Externa 046 de 2008 de la Superintendencia Financiera, al certificar el punto de equilibrio basándose únicamente en la revisión formal de contratos suscritos, sin verificar el ingreso real de flujo de caja ni la solidez del esquema constructivo.

• Vulneración del deber calificado de información: En virtud de las Leyes 1328 de 2009 y 1480 de 2011, la carga informativa recaída en la fiduciaria es activa y permanente. Dicho deber no se agota con cláusulas preimpresas en formularios de adhesión, sino que exige ilustrar de manera transparente y veraz sobre las implicaciones de hechos sobrevinientes, como prórrogas o gravámenes hipotecarios sobre el fideicomiso.

• Omitida evaluación de riesgos del fideicomitente: La entidad no realizó análisis independientes y rigurosos sobre la solvencia, capacidad técnica y liquidez real del fideicomitente gerente, permitiendo la disposición de los recursos de los compradores sin las garantías necesarias para la culminación de la obra.

3- Resarcimiento del Daño: Procedencia del Interés Bancario Corriente (IBC) frente a la Indexación

El núcleo resolutivo de la decisión consistió en la modificación parcial del pronunciamiento de primer grado respecto a la métrica de indemnización. El juez de primera instancia había ordenado la devolución de los aportes aplicando una simple indexación nominal fundada en el IPC. Sin embargo, la Sala Civil censuró esta metodología, determinando que la corrección monetaria simple únicamente neutraliza el impacto inflacionario, pero deja sin reparación el costo económico, la pérdida de rendimiento del dinero y el costo de oportunidad sufridos por la indisponibilidad del capital en el tráfico comercial.

Al tratarse de recursos vinculados a una fiducia mercantil de naturaleza comercial, el Tribunal determinó la procedencia ineludible de la presunción legal del artículo 884 del Código de Comercio. En consecuencia, la actualización y retribución del capital debe calcularse con sujeción a la tasa de Interés Bancario Corriente (IBC), la cual engloba de forma integral la inflación, el rendimiento financiero y el riesgo mercantil.

Atendiendo al principio pro consumatore y a las reglas de reparación integral, los réditos se liquidaron desde la fecha exacta de causación de cada aporte individual hasta la fecha de proferida la decisión de segunda instancia (2 de septiembre de 2026), fijando la condena total en concreto a cargo de la sociedad fiduciaria en la suma de $13.552.775.849,01.

Esta decisión consolida una subregla jurisprudencial clara: en los contratos de fiducia inmobiliaria, las sociedades fiduciarias no fungen como simples ejecutores o receptores pasivos de fondos. Las obligaciones de este negocio jurídico se integran con deberes secundarios de conducta fundados en la buena fe objetiva (diligencia reforzada, previsión, asesoría y gestión del riesgo). La inobservancia probada de estas cargas compromete la responsabilidad directa de la entidad y habilita el reconocimiento del Interés Bancario Corriente sobre las sumas a restituir, garantizando una auténtica reparación integral a favor de los consumidores financieros.

Conozca el texto completo de la sentencia:

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