Fallo clave en propiedad horizontal: ¿Cuándo un defecto constructivo activa la garantía decenal?
- Marcela Gómez Nuñez - Socia Clickabogados & Asociados
- hace 2 horas
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El Tribunal Superior de Bogotá (Sala Civil de Decisión) emitió una sentencia el 9 de julio de 2026 en la que se definen los linderos de la responsabilidad de los constructores ante la aparición de patologías y vicios en edificaciones sometidas a propiedad horizontal. A continuación, analizamos las implicaciones legales de este fallo respecto a la amenaza de ruina y el deber de indemnidad patrimonial.
1- ¿Qué pasó en este caso?
Una copropiedad presentó una demanda de responsabilidad civil contra una sociedad constructora, argumentando vicios constructivos, la falta de entrega de documentación técnica y profundas discrepancias entre el proyecto arquitectónico originalmente aprobado y el ejecutado.
En primera instancia, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Bogotá condenó a la constructora a indemnizar al conjunto residencial con la suma de $367.489.102 por los perjuicios probados en áreas comunes como las cubiertas, las fachadas y la plataforma central.
Al apelar la decisión, la parte demandante solicitó que la condena incluyera otros ítems no concedidos y que el dinero fuera indexado. Por su parte, la constructora demandada exigió la revocatoria del fallo aduciendo que solo se trataba de problemas menores de acabados (cuya garantía ya había caducado) y alegando una presunta culpa de la víctima por falta de mantenimiento.
2- ¿Qué es la responsabilidad legal del constructor?
El fallo del Tribunal Superior de Bogotá recuerda que la responsabilidad del constructor por vicios en el suelo, en los materiales o en la construcción tiene naturaleza legal, fundamentada expresamente en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil.
Al estar enmarcada bajo este precepto civil ordinario, la Sala aclaró que este asunto no correspondía a un debate sobre la garantía de un año de acabados prevista en el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011), desestimando así la excepción de prescripción alegada por la constructora.
3- ¿Qué es la "ruina" o "amenaza de ruina" en un contrato de obra?
El Tribunal aclaró que la "ruina" mencionada por el Código Civil no debe entenderse exclusivamente como el desplome total y aparatoso de una edificación. Por el contrario, cualquier defecto constructivo que tenga la entidad suficiente para comprometer de manera progresiva la firmeza, estabilidad, solidez o durabilidad estructural constituye una "amenaza de ruina" amparada por la garantía decenal.
Así, daños como humedades, filtraciones crónicas y fallas en los sistemas de impermeabilización evidenciados en el conjunto residencial trascienden el plano meramente estético, ya que permiten el ingreso progresivo de agua y el deterioro paulatino de materiales estructurales.
4- ¿Cuáles son los efectos de incumplir las normas técnicas o de diseño?
La simple discordancia entre lo proyectado y lo construido, o la eventual infracción de normatividades técnicas o urbanísticas (como la falta de parqueaderos para visitantes o modificaciones al cuarto de basuras) no activan de manera automática el resarcimiento previsto en el artículo 2060 del Código Civil.
El Tribunal Superior de Bogotá estableció que la responsabilidad civil no sanciona el simple incumplimiento, sino que exige la comprobación de un daño patrimonial cierto, actual y resarcible. Al no haberse demostrado que los cambios de diseño pusieran en riesgo la conservación de la edificación ni un daño indemnizable puntual, la corporación confirmó la negativa de amparar esos rubros reclamados por la parte actora.
5- La conducta de la copropiedad y la excepción de culpa de la víctima
La constructora intentó eximirse de su responsabilidad bajo el argumento de que la administración del conjunto había incurrido en omisiones de mantenimiento preventivo y correctivo de las zonas comunes.
Para que este argumento tuviera vocación de prosperar, la conducta de la víctima (la copropiedad) debía ser la causa exclusiva y determinante del daño, rompiendo el nexo de causalidad. Sin embargo, el dictamen pericial aportado al proceso determinó que las patologías tenían un origen constructivo, derivado del uso de sistemas de impermeabilización inadecuados y materiales rígidos, por lo que este alegato fue completamente desestimado.
6- Decisión Final: ¿Confirmó o revocó el Tribunal?
En su parte resolutiva, el Tribunal Superior de Bogotá decidió modificar la sentencia de primera instancia única y exclusivamente para actualizar el monto de la condena a través de la indexación, fijándola en la suma definitiva de $412.762.886,61.
En cuanto a todo lo demás, el Tribunal confirmó las disposiciones adoptadas por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Bogotá. Es decir, no revocó el fallo, sino que dejó en firme tanto la declaratoria de responsabilidad de la empresa constructora por los daños estructurales (cubiertas, fachadas y plataforma central), como la negativa a las pretensiones que carecían de sustento probatorio sobre amenaza de ruina.
7- Lecciones fundamentales que nos deja este fallo judicial
La indexación como derecho ineludible: El Tribunal concluyó que la indexación monetaria no es un incremento injustificado ni una sanción extra para la constructora, sino un ajuste equitativo para contrarrestar la depreciación que sufre el dinero en el tiempo.
La rigurosidad en la teoría del caso: Se debe establecer desde el comienzo del litigio si se busca hacer efectiva una garantía bajo el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) o reclamar la indemnización civil por vicios constructivos (Artículo 2060 del Código Civil), pues sus reglas procesales, finalidades y plazos de caducidad y prescripción son independientes y no son intercambiables.
El daño de "acabados" puede ser amenaza de ruina: Los defectos que algunas empresas edificadoras podrían intentar clasificar como meros temas estéticos (por ejemplo, emboquillado de ladrillos defectuoso o fisuras en plataformas) pueden ser catalogados jurídicamente como amenazas de ruina si se prueba científicamente que vulneran los revestimientos y permiten factores degradantes en la estructura profunda.
La prevalencia del peso material de los dictámenes periciales: Las pericias aportadas deben contener explicaciones técnicas sólidas y acreditar la idoneidad del profesional para surtir pleno valor demostrativo frente al artículo 226 del Código General del Proceso. En el proceso civil no basta con alegar pequeñas omisiones formales para desestimar sus conclusiones si la contraparte no cuenta con evidencias técnicas reales para rebatirlo.
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