Responsabilidad de las fiduciarias cuando hacen parte estructural de cadenas contractuales que culminan en la adquisición de inmuebles destinados a vivienda.
- Guillermo Diaz Socio Clickabogados
- hace 7 horas
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Actualizado: hace 6 horas
En una reciente decisión, la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá con fecha de veinte (20) de junio de dos mil veinticinco (2025), ha emitido una sentencia que refuerza significativamente la protección de los derechos de los consumidores en el sector inmobiliario. Este fallo se centra en el incumplimiento de la garantía legal, específicamente en lo referente a la entrega jurídica de un bien inmueble, y tiene implicaciones importantes para todas las partes involucradas en este tipo de transacciones: los adquirentes, las empresas constructoras y las entidades fiduciarias.
1- El Litigio en Cuestión: Un Incumplimiento Prolongado
El caso se originó a partir de una acción de protección al consumidor interpuesta por una adquirente contra una sociedad administradora y un fideicomiso, este último representado por su vocera fiduciaria. La esencia del reclamo radicó en la vulneración de los derechos de la adquirente como consumidora, producto del incumplimiento de la garantía legal, específicamente la no entrega jurídica del bien inmueble, es decir, la falta de escrituración.
2- Los Hechos Relevantes que Condujeron a la Demanda
El proceso de adquisición del inmueble se inició el 31 de octubre de 2016 con un acuerdo de "separación" del apartamento, ubicado en un conjunto residencial, estableciendo un precio y una forma de pago que incluía efectivo y crédito hipotecario.
Posteriormente, el 20 de abril de 2017, se suscribió un contrato de promesa de compraventa entre la adquirente original y la sociedad administradora. En este documento, se pactó la entrega y escrituración del inmueble para el 20 de junio de 2018.
El 29 de octubre de 2018, los derechos sobre el contrato fueron cedidos a la demandante, acto que fue expresamente aceptado por la parte vendedora.
El 11 de mayo de 2021, las partes modificaron el contrato original, ajustando el precio y la forma de pago, con la demandante cumpliendo íntegramente su obligación de pago el 7 de junio del mismo año.
Aunque la entrega material del inmueble se realizó el 8 de junio de 2021 , la formalización jurídica del dominio, a través de la escrituración y registro, nunca se perfeccionó. Esto ocurrió a pesar de los múltiples requerimientos de la adquirente, incluyendo un derecho de petición presentado el 18 de agosto de 2021.
3- La Decisión en Primera Instancia: Un Veredicto a Favor del Consumidor
La Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, tras admitir la demanda y realizar la audiencia correspondiente , profirió una sentencia en la que declaró que la sociedad administradora y el fideicomiso, representado por su vocera fiduciaria, vulneraron los derechos de los consumidores.
Como consecuencia, se les ordenó realizar, en un plazo de treinta días hábiles, todas las gestiones necesarias para liberar el inmueble de hipotecas y embargos, y proceder a transferir su dominio, libre de gravámenes, a la adquirente. Adicionalmente, se les impuso el pago de todos los gastos derivados de dicho trámite y se les condenó en costas por un monto equivalente a cinco salarios mínimos mensuales vigentes.
La autoridad de primera instancia fundamentó su decisión en el artículo 78 de la Constitución Política y los artículos 5, 10 y 11 del Estatuto del Consumidor. Recalcó que la obligación de escriturar es una prestación esencial para la fiduciaria como administradora del patrimonio autónomo y que el consumidor no puede soportar las consecuencias de la reorganización empresarial de la constructora. Se determinó la responsabilidad solidaria de las partes convocadas, al considerar que el fideicomiso actuó como proveedor indirecto dentro de una cadena de actos jurídicos interrelacionados, todos orientados a la adquisición del inmueble.
4- La Apelación: La Fiduciaria Busca Exoneración
La entidad fiduciaria, como vocera y administradora del fideicomiso, interpuso un recurso de apelación, planteando varios argumentos para desvirtuar su responsabilidad:
Ausencia de Conducta Atribuible: Sostuvo que no existía una conducta suya que vulnerara los derechos del consumidor, ya que la transferencia del dominio dependía exclusivamente de instrucciones escritas del fideicomitente (la constructora), quien no las emitió ni asistió a las diligencias notariales.
Limitación Funcional: Alegó que la escritura pública que constituyó el fideicomiso estipulaba que la fiduciaria solo podía otorgar la escritura de transferencia si existía instrucción previa y válida del fideicomitente, lo cual, al no cumplirse, le impedía realizar la acción.
Incumplimiento del Fideicomitente: Atribuyó la responsabilidad a la sociedad administradora, señalando que esta incumplió el contrato al no suministrar fondos, no atender diligencias y no cumplir con el crédito constructor, lo que generó un proceso ejecutivo y embargos sobre los bienes, haciendo jurídicamente inviable su transferencia.
Cumplimiento Diligente de Funciones: Afirmó haber cumplido cabalmente sus deberes al administrar los bienes fideicomitidos y realizar pagos conforme a las instrucciones y recursos disponibles, sin incurrir en negligencia.
Causal de Exoneración: Invocó el artículo 16 de la Ley 1480 de 2011, argumentando que el incumplimiento obedeció a un hecho de un tercero (el fideicomitente), lo cual, a su juicio, constituiría una causal objetiva de exoneración de responsabilidad.
Ausencia de Vínculo Contractual Directo: Sostuvo que no existía un contrato directo entre la fiduciaria y la adquirente que le impusiera una obligación de resultado, y que su gestión se realizó con base en la buena fe y diligencia dentro de su marco contractual.
Desconocimiento de Precedente: Reprochó que el fallo de primera instancia no hubiera considerado precedentes jurisprudenciales donde se exoneró a fiduciarias en situaciones similares, argumentando que la falta de instrucciones y la existencia de gravámenes impedían la escrituración.
Improcedencia de Condena en Costas: Manifestó desacuerdo con la condena en costas, al considerar que actuó conforme a derecho.
5- Análisis del Tribunal Superior: Ratificación de la Protección al Consumidor
La Sala Civil del Tribunal Superior, tras un exhaustivo análisis, confirmó íntegramente la sentencia apelada. Sus argumentos clave fueron los siguientes:
Fundamento de la Protección al Consumidor: Recordó que el ordenamiento jurídico colombiano parte del reconocimiento de la asimetría de información y el desequilibrio estructural entre consumidores y proveedores, especialmente en la adquisición de vivienda nueva. Por ello, se ha dispuesto un régimen normativo especial que busca garantizar relaciones equitativas y el acceso a información veraz.
La Obligación de Escriturar es Esencial: La omisión en la formalización jurídica del inmueble constituye una vulneración directa del numeral 6 del artículo 11 de la Ley 1480 de 2011, que impone al proveedor la obligación de garantizar la entrega material y el registro correspondiente de forma oportuna. En el ámbito inmobiliario, esto implica la escrituración y el registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
El Rol de la Fiduciaria como Proveedor Indirecto: El Tribunal ratificó que la fiduciaria intervino desde el inicio en el negocio, recibió y administró los recursos, y mantuvo comunicación directa con la consumidora, lo que configura su rol como proveedor indirecto conforme al numeral 5 del artículo 5 de la Ley 1480 de 2011 y la jurisprudencia reiterada.
Coligamiento de Contratos y Obligaciones Recíprocas: Rechazó el argumento de que la fiduciaria no tenía obligación directa de transferir, señalando que, si bien el contrato de fiducia establecía ciertas condiciones, la promesa de compraventa también contenía estipulaciones claras sobre la responsabilidad de la fiduciaria en la transferencia del dominio. El Tribunal enfatizó la figura del "coligamiento de contratos", donde múltiples acuerdos se vinculan para un fin económico unitario, y las vicisitudes de uno pueden repercutir en los demás.
Inoponibilidad de Causas Internas: Se reiteró que las limitaciones funcionales internas del contrato fiduciario o los incumplimientos del fideicomitente (constructora), como la falta de fondos o la ausencia de instrucciones, no pueden ser opuestos a la consumidora. La fiduciaria no puede trasladar al consumidor las consecuencias de problemas internos de un negocio en el que el consumidor no es parte.
Deberes Diligentes de la Fiduciaria: La Sala recordó que el fiduciario tiene deberes legales que trascienden la simple administración pasiva, incluyendo la obligación de "Realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia" y "Transferir los bienes a la persona a quien corresponda".
Confirmación de la Condena en Costas: Al no prosperar la apelación y confirmarse la responsabilidad de la fiduciaria, el Tribunal ratificó la condena en costas de segunda instancia a favor de la demandante, de acuerdo con el Código General del Proceso.
6- Conclusión: Un Respaldo Firme a los Derechos del Adquirente
En definitiva, la sentencia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá confirma la responsabilidad solidaria de la sociedad administradora y del fideicomiso, representado por su vocera fiduciaria, por la vulneración de los derechos de la adquirente al incumplir con el deber legal de perfeccionar la escrituración del inmueble. Este fallo es un recordatorio claro de que las entidades fiduciarias que participan en proyectos inmobiliarios no pueden eludir su responsabilidad frente a los consumidores, incluso ante complejidades contractuales internas o incumplimientos de terceros.
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