Teniendo en cuenta el gran numero de proyectos de vivienda que se encuentran en construcción en Colombia, consideramos relevante abordar en esta entrada el análisis de la garantía legal con la que cuentan los compradores frente a la eventualidad de que sus inmuebles amenacen ruina total o parcial, en los siguientes términos:
La construcción como actividad peligrosa
La corte Suprema de Justicia en sentencia SC5438 de 26 de agosto de 2014 señal que la actividad de la construcción es considerada una actividad peligrosa:
“(…) [L]a construcción es una actividad peligrosa, la responsabilidad de los daños ocasiones o surgidos de la misma pueden pregonarse del constructor, del titular de la autorización legal para realizar obras, del dueño de ellas (…)”
Garantía legal a cargo del constructor
La denominada garantía decenal a que se refiere el numeral tercero del artículo 2060 del Código Civil significa que durante los diez años siguientes a la entrega corre a cargo del constructor la responsabilidad derivada de daños que en ese tiempo afloren, surjan o aparezcan en la edificación, que provengan de los vicios anotados en ese precepto y que generen su ruina total o parcial, actual o inminente (“amenaza”), entendiéndose por ruina la caída o destrucción por desintegración del edificio o de parte de él, y por edificio una obra del hombre que se adhiere permanentemente al suelo.
Acerca de si la ruina supone sólo la desintegración actual o potencial de componentes estructurales del edificio y no los acabados, es hoy una circunstancia dilucidada según lo establecido en el artículo 8 de la ley 1480 de 2011.
Responsabilidad civil del constructor
En materia de responsabilidad civil del empresario constructor que a título de venta (o de cualquier otro traslaticio) enajena el inmueble que ha levantado, además de las acciones que en razón del contrato son procedentes contra él -las que están en cabeza del comprador si fue este el contrato utilizado-, también son admisibles aquellas otras atinentes a la responsabilidad profesional como constructor de la edificación, sin consideración al título de adquisición, como es la prevista en el ordinal 3° del artículo 2060 del Código Civil, que, inserta en el marco regulatorio del contrato de obra.
Como bien se dijo, el precitado artículo establece algunas pautas atinentes a los contratos para construcción de edificios, sin que, se haga alguna distinción acerca del titular de la garantía y de la acción de responsabilidad civil, a resultas de lo cual la del constructor y la garantía decenal allí contemplada, están dadas sin consideración al título del accionante, pues se evidencia que dicha regulación ampara intereses generales que exigen que las edificaciones cuenten con la solidez suficiente de modo que brinden confianza, a quien la habita, a los subadquirentes y a la comunidad.
Ley 1796 de 2016 Protección al consumidor sector vivienda
El artículo 8 de la Ley 1796 de 2016 mediante la cual se crearon medidas enfocadas al comprador de vivienda frente al caso en particular se dispuso lo siguiente:
“sin perjuicio de la garantía legal de la que trata el artículo 8º de la Ley 1480 de 2011, en el evento que dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la certificación Técnica de Ocupación de una vivienda nueva, se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, el constructor o el enajenador de vivienda nueva, estará obligado a cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados”.
Ese artículo 8º establece, en lo pertinente a este caso, que “para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año”.