En esta entrada analizaremos la responsabilidad civil y/o penal que le asiste a los Consejos de Administración en los edificios y/o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal en los siguientes términos:
El artículo 36 de la Ley 675 de 2001 señala que la dirección y administración de la persona jurídica de la propiedad horizontal le corresponde entre otros al Consejo de Administración así:
"ARTÍCULO 36. ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN. La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto"
El artículo 53 de la precitada ley señala que los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto integrados por mas de treinta 30 bienes privados, deberán tener un Consejo de Administración integrado por un numero impar de tres o mas propietarios o sus delegados así:
"ARTÍCULO 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal"
Ahora bien para el caso de los edificios o conjuntos de uso residencial, la norma expresa lo siguiente:
"Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal"
A su turno el artículos 54 de señala de que manera deliberan y toman decisiones los Consejos de Administración:
"ARTÍCULO 54. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad"
Finalmente el artículo 55 señala que a los Consejos de Administración le corresponde tomar decisiones a efectos de que las propiedades horizontales cumplan sus fines, dentro de las competencias otorgadas en el reglamento de propiedad horizontal:
"ARTÍCULO 55. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal"
De los artículos en cita es posible concluir que los miembros de los Consejos de Administración al tener dentro de sus funciones la toma de decisiones, les asiste responsabilidad civil y/o penal por la omisión o extralimitación en sus actos, postura compartida por el Ministerio de vivienda que frente al particular expreso lo siguiente:
"(...) en lo relativo a la responsabilidad que tienen los miembros del Consejo de Administración, me permito informarle que la Ley 675 de 2001 guarda silencio respectos a este tema ; sin embargo, se considera que a ellos se les podría endilgar responsabilidad civil o penal por sus actos, cuando exista extralimitación u omisión en el cumplimiento de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal, las cuales deben ser tratadas ante la autoridad judicial competente"