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  • Foto del escritorMarcela Gómez Socia Click abogados & Asociados

Resolución contrato compraventa por incumplimiento en tiempo de entrega y escrituración de inmueble

Actualizado: 19 jun 2023


El Tribunal Superior del Distrito Judicial Sala de Decisión Civil de Ibagué, mediante decisión proferida el 11 de mayo de 2023 en un proceso declarativo de resolución de contrato con radicado No. 73001-31-03-001-2022-00050-01 y ponencia del magistrado Diego Omar Pérez Salas analiza la procedencia de adelantar la resolución de un contrato de compraventa de un inmueble, por el incumplimiento en los tiempos de entrega y escrituración por parte de la sociedad constructora en su calidad de vendedora, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:


1. Principio de buena fe dentro de las actuaciones de los particulares


El principio de buena fe goza de capacidad para crear permanentemente reglas en las cuales, las partes deben cumplir durante todo el vinculo contractual, es decir, no es necesario que el marco obligacional contenga el pacto de buena fe para que sus efectos permeen en el contrato.


De esta manera, por mandato constitucional y legal, así como por interpretación doctrinaria y jurisprudencial, no cabe duda que la buena fe como principio general del derecho, impone a las partes contratantes una conducta honesta, transparente y honorable entre sí, además, sanciona conductas abusivas como el malintencionado cumplimiento formal de los términos del contrato y cualquier otra maniobra deshonesta.


2. Condición resolutoria tacita aplicable a los contratos


La condición resolutoria de los contratos bilaterales, se encuentra consagrada en el artículo 1546 del Código Civil, que expresa lo siguiente:


ARTICULO 1546. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.”


Tenemos entonces que si uno de los contratantes rehúsa o descuida su obligación, el otro puede pedir judicialmente la resolución del contrato o el cumplimiento de éste, con indemnización de perjuicios, siendo de advertir que este derecho de opción, como consecuencia que es de la noción de causa, está condicionado por el sentido de ésta (…)”.


3. ¿Quién puede exigir la resolución o cumplimiento del contrato?


Reiterada jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia - Sala civil, ha señalado que la legitimación para exigir la resolución del contrato o su cumplimiento, en ambos casos con indemnización de perjuicios, recae únicamente en la parte cumplidora de sus obligacionales pactadas, o que estuviere allanado a cumplirlas frente a su co-contratante incumplido.


En suma, conforme al artículo 1546 del Código Civil, el demandante que primero incumplió las obligaciones correlativas, carece de legitimación para solicitar la resolución o la ejecución de un contrato bilateral válido. El derecho únicamente puede ser ejercido en forma típica y peculiar por quien las ha cumplido o se ha allanado a acatarlas, siguiendo el programa contractual estipulado.


4. ¿Qué hacer cuando el incumplimiento es recíproco, trátese de obligaciones simultáneas o sucesivas?


La resolución o el cumplimiento de las obligaciones simultaneas exigen que el demandante se haya allanado a cumplir las suyas en el lugar y tiempo debidos. entorno a las obligaciones sucesivas, que su descuido contractual sea posterior a la de la otra parte.


"Ese ha sido el pensamiento de la Corte. El “contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir. Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante”.


En la misma dirección puntualiza la doctrina: “(…) dos derechos otorga el artículo 1546 en el caso a que se refiere: o que se resuelva el contrato o que se cumpla (…). Pero para ejercer uno de ellos, es necesario que quien lo ejerza tenga presente que según el artículo 1609 ‘en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos’. De modo que si al que hace uso de la acción resolutoria, se le prueba que ha faltado a sus obligaciones, ésta no puede decretarse” (subrayas y negrilla fuera de texto)



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