Representante legal es el obligado a rendir cuentas tratándose de administración de P. Horizontal
Los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal se rigen por las disposiciones contenida en la Ley 675 de 2001, en dicha normatividad se señala en forma clara quien actúa como representante legal y quien es el obligado a rendir cuentas en tratándose de administración de propiedad horizontal, estableciendo en sus artículos 50 y 51 lo siguiente:
ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR.La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO 1o. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general.
PARÁGRAFO 2o. En los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
PARÁGRAFO 3o. El Gobierno Nacional podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza la respectiva designación.
Frente a las funciones del administrador el artículo 51 ibidem establece:
ARTÍCULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR.La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:
(...)
4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
(...)
De acuerdo a lo dispuesto en la precitada normatividad tenemos que el administrador es la única persona obligada a rendir las cuentas solicitadas; en tal virtud, el proceso puede ser fallado sin intervención de personas que tengan o no el deber de rendir cuentas derivada de una determinada gestión.
- Finalidad del proceso de rendición provocada de cuentas
El proceso de rendición provocada de cuentas tal y como lo expone el tratadista Miguel Enrique Rojas Gómez busca:
"Lo que persigue el actor aquí no es otra cosa que compeler al demandado a rendir las cuentas y a partir de ellas definir el saldo de la gestión encomendada, el que puede ser a favor o a cargo del mismo demandante. En otras palabras, el objetivo principal consiste en que el juez declare que el demandado esta obligado a rendirle cuentas al actor y lo constriña a hacerlo (obligación de hacer). Por consiguiente, de entrada, se observa una pretensión declarativa (existencia de la obligación de rendir cuentas) y, como consecuencia eventual de ella, otra de carácter ejecutivo (cumplimiento forzado de la obligación)"
Tenemos entonces que este proceso busca que quien ejerce o ejercía la administración para la época en la que se solicita la misma; rinda la cuentas de su gestión, sin que para ello sea necesario vincular a personas diferentes de quienes la ley impone dicha obligación.
- Reglas para interponer un proceso de rendición provocada de cuentas
El articulo 379 del Código General del Proceso señala las reglas que deben ser tenidas en cuenta por las partes al momento de interponer el proceso de rendición provocada de cuentas en los siguientes términos:
1. El demandante deberá estimar en la demanda, bajo juramento, lo que se le adeude o considere deber. En este caso no se aplicará la sanción del artículo 206.
2. Si dentro del término del traslado de la demanda el demandado no se opone a rendir las cuentas, ni objeta la estimación hecha por el demandante, ni propone excepciones previas, se prescindirá de la audiencia y se dictará auto de acuerdo con dicha estimación, el cual presta mérito ejecutivo.
3. Para objetar la estimación el demandado deberá acompañar las cuentas con los respectivos soportes.
4. Si el demandado alega que no está obligado a rendir las cuentas, sobre ello se resolverá en la sentencia, y si en esta se ordena la rendición, se señalará un término prudencial para que las presente con los respectivos documentos.
5. De las cuentas rendidas se dará traslado al demandante por el término de diez (10) días en la forma establecida en el artículo 110. Si aquel no formula objeciones, el juez las aprobará y ordenará el pago de la suma que resulte a favor de cualquiera de las partes. Este auto no admite recurso y presta mérito ejecutivo.
Si el demandante formula objeciones, se tramitarán como incidente y en el auto que lo resuelva se fijará el saldo que resulte a favor o a cargo del demandado y se ordenará su pago.
6. Si el demandado no presenta las cuentas en el término señalado, el juez, por medio de auto que no admite recurso y presta mérito ejecutivo, ordenará pagar lo estimado en la demanda.
Teniendo en cuenta lo anterior si el administrador no presenta las cuentas solicitadas, ni se opone a su rendición y si la copropiedad sometida al régimen de propiedad horizontal en su calidad de demandante estima bajo juramento lo adeudado o lo que se considere deber, el juez ordenará pagar lo estimado en la demanda formulada.
