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  • Guillermo Diaz Socio Clickabogados

Reglas para interpretar la cláusula penal y las arras de retractación en promesa de compraventa


La Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil con ponencia del Magistrado Dr. Luis Alonso Rico Puerta mediante sentencia en sede de Casación con radicado No. SC3047-2018 analiza las directrices que deben ser tenidas en cuenta al momento de interpretar la cláusula penal y las arras de retractación en un contrato de promesa de compraventa; teniendo en cuenta los siguientes aspectos:


1. Naturaleza jurídica del contrato de promesa de compraventa


Aun cuando carece de definición legal, toda vez que el Código Civil solo menciona los requisitos para su validez, en general la promesa de contratar se ha caracterizado como un "precontrato" o "contrato de naturaleza preparatoria" de la cual podemos extraer su función principal así:


"en virtud de la cual las partes se obligan recíprocamente a la celebración de un negocio futuro que se indica en su integridad, y deberá perfeccionarse dentro de un plazo o al cumplimiento de una condición prefijados"


En tal sentido la promesa de compraventa es un instrumento que tiene como función principal afianzar la celebración de un contrato definitivo posterior, teniendo en cuenta que por diferentes aspectos no es posible ser celebrado de inmediata.


2. ¿Qué son las arras?


Las arras consisten en la entrega de dinero u otra cosa, por una de las partes contratantes a la otra, en virtud del contrato que se celebra, y dado que en materia mercantil se hallan consagradas en disposiciones previstas para el contrato en general, es evidente que su estipulación es admisible en toda clase de convenios; mientras que en asuntos civiles, su regulación quedó incluida específicamente para los contratos de venta, aunque no existe discusión que resulta aplicable a todo tipo de contratos bilaterales.


2.1. Propósito de las arras


- Confirma el negocio jurídico, constituyendo una señal de confirmación del contrato.


- Facultar a los contratantes para desistir o retractarse del contrato.


- Confirmar el acuerdo y asegurar su ejecución.


2.3. Clases de arras


La legislación civil regula con amplitud lo correspondiente a las arras en los siguientes términos:


"ARTICULO 1859. <ARRAS DE RETRACTACION>. Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda* de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndoles, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.


ARTICULO 1861. <ARRAS CONFIRMATORIAS>. Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 1857, inciso 2o"


Jurisprudencialmente la Corte Suprema de Justicia ha establecido las Arras Confirmatorias Penales en los siguientes términos:


"Corresponden a aquellas dadas por cada uno de los contratantes al otro como liquidación anticipada de perjuicios (...), en cuyo caso la estipulación tiene los caracteres de la cláusula penal, de la que sólo se diferencia en cuanto esta no es como aquellas prestación real y antelada y adicionalmente explicó, qué "Son a la vez señal de quedar convenidos los contratantes y garantía para el resarcimiento de perjuicios en caso de incumplimiento" Las partes no pueden apartarse del compromiso contractual. La parte que no tiene culpa en la inejecución del contrato puede elegir, como en la cláusula penal, entre elegir su cumplimiento, o apropiarse de las arras, caso de haberlas recibido, o exigirlas dobladas, caso de haberlas desembolsado. La parte que dejo de cumplir el contrato no puede como en las arras penitenciales, imponer a la otra uno u otro extremo"


3. Definición de cláusula penal


Se denomina cláusula penal al acuerdo de las partes sobre la estimación de los perjuicios compensatorios o moratorios, frente a la eventualidad del incumplimiento del contrato o la mora en la satisfacción de las obligaciones derivadas del mismo, recibiendo en el primer caso el nombre de "cláusula penal" y en el segundo, "cláusula penal moratoria"; así mismo se reconoce, que cumple la función complementaria de apremiar al deudor para el adecuado cumplimiento de la prestación"

Resulta preciso mencionar que la cláusula penal tiene la naturaleza de ser una obligación de carácter accesorio, toda vez que tiene como finalidad asegurar el cumplimiento de otra obligación; adicionalmente es condicional porque se debe ante el incumplimiento o retardo de la obligación principal.


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