El numeral 8° del artículo 50 de la Ley 675 de 2001 señala dentro de las funciones del administrador entre otras, la de "Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna" ; Ahora bien resulta preciso preguntarse en virtud de esta facultad, a quien le asiste el deber de asumir los honorarios generados por los profesionales del derecho contratados para iniciar los procesos ejecutivos en contra de deudores morosos de las Propiedades Horizontales, para lo cual abordaremos el tema en los siguientes términos:
Contratos de prestación de servicios suscritos con abogados
Las propiedades horizontales suscriben contratos para la prestación de servicios con abogados y/o firmas de abogados, con el fin de presentar procesos ejecutivos en contra de los residentes morosos a efectos de obtener el pago de los valores adeudados por este, pactando con estos porcentajes de honorarios sobre el valor recaudado que oscilan entre el 10% y 20%.
Ahora bien, suele afirmarse por los Consejos de Administración y Administradores que el valor de los honorarios pactados entre la Propiedad Horizontal y los profesionales del derecho deben ser asumidos en su totalidad por el residente moroso, generando múltiples discusiones entre unos y otros, lo cual no resulta del todo cierto como se describe a continuación.
¿Pero y entonces quién debe asumir los honorarios?
A efectos de dar respuesta a esta inquietud, es preciso acudir al Código Civil Colombiano en su articulo 1602 que señala frente al carácter vinculante de los contratos válidamente celebrados lo siguiente:
ARTICULO 1602. <LOS CONTRATOS SON LEY PARA LAS PARTES>. Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.
De la normatividad en cita se extrae que, los contratos suscritos entre las copropiedades y los abogados son ley para estos, por lo que deberán atenerse a lo pactado, frente al caso que nos ocupa tenemos entonces que la obligación del pago de honorarios por parte del residente moroso encuentra justificación en la medida en que este así lo haya aceptado de forma expresa, de lo contrario, tal obligación debe ser asumida por la copropiedad quien contrató al profesional del derecho para adelantar la presentación de procesos jurídicos.
¿Entonces los deudores morosos nunca pagan los honorarios causados en un proceso ejecutivo?
Para dar respuesta a esta inquietud debemos acudir al Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012) regula la actividad procesal en los asuntos civiles y comerciales entre otros, siendo aplicable tal normatividad a los procesos ejecutivos entablados por los representantes legales de las copropiedades a través de apoderado judicial para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de cuotas de administración ordinarias y/o extraordinarias, con sus correspondientes intereses, en donde se hace referencia en el artículo 366 numeral 4 la fijación de agencias en derecho a la parte demandada y vencida en juicio, de acuerdo a las tarifas que establezca el Consejo Superior de la Judicatura.
¿Pero y que son las agencias en derecho?
De conformidad con la descripción legal y la jurisprudencia constitucional, las agencias en derecho corresponden a una contraprestación por los gastos en que se incurre para ejercer la defensa legal de los intereses dentro de un trámite judicial, en atención a la gestión realizada por el apoderado o la parte que litigó personalmente.
¿Cuáles son los criterios de ponderación que tiene el Consejo Superior de la Judicatura para la fijación de las agencias en derecho en los procesos ejecutivos?
El acuerdo No. PSAA16-10554 del 05 de agosto de 2016 expedido por el Consejo Superior de la Judicatura, establece las tarifas de agencias en derecho así:
(...)
ARTÍCULO 2º. Criterios. Para la fijación de agencias en derecho el funcionario judicial tendrá en cuenta, dentro del rango de las tarifas mínimas y máximas establecidas por este acuerdo, la naturaleza, la calidad y la duración de la gestión realizada por el apoderado o la parte que litigó personalmente, la cuantía del proceso y demás circunstancias especiales directamente relacionadas con dicha actividad, que permitan valorar la labor jurídica desarrollada, sin que en ningún caso se puedan desconocer los referidos límites.
ARTÍCULO 3º. Clases de límites. Cuando las agencias en derecho correspondan a procesos en los que se formularon pretensiones de índole pecuniario, o en los que en la determinación de la competencia se tuvo en cuenta la cuantía, las tarifas se establecen en porcentajes sobre el valor de aquellas o de ésta. Cuando la demanda no contenga pretensiones de dicha índole, o cuando se trate de la segunda instancia, de recursos, o de incidentes y de asuntos asimilables a los mismos, las tarifas se establecen en salarios mínimos mensuales legales vigentes, en delante S.M.M.L.V.
(...)
PARÁGRAFO 3º. Cuando las tarifas correspondan a porcentajes, en procesos con pretensiones de índole pecuniario, la fijación de las agencias en derecho se hará mediante una ponderación inversa entre los límites mínimo y máximo y los valores pedidos. Esto es, a mayor valor menor porcentaje, a menor valor mayor porcentaje, pero en todo caso atendiendo a los criterios del artículo anterior.
¿Cuáles son las tarifas de las agencias en derecho señaladas por el Consejo Superior de la Judicatura para los procesos ejecutivos?
El precitado acuerdo del Consejo Superior de la Judicatura señala el porcentaje para la fijación de la agencias en derecho entre el 5% y 15% así:
ARTÍCULO 5º. Tarifas. Las tarifas de agencias en derecho son:
(...)
4. PROCESOS EJECUTIVOS.
En única y primera instancia - Obligaciones de dar sumas de dinero; o de dar especies muebles o bienes de género distintos al dinero, de hacer, o de no hacer, que además contengan pretensiones de índole dinerario.
a. De mínima cuantía.
Si se dicta sentencia ordenando seguir adelante la ejecución, entre el 5% y el 15% de la suma determinada, sin perjuicio de lo señalado en el parágrafo quinto del artículo tercero de este acuerdo.
Si se dicta sentencia de excepciones totalmente favorable al demandado, entre el 5% y el 15% del valor total que se ordenó pagar en el mandamiento de pago.
b. De menor cuantía.
Si se dicta sentencia ordenando seguir adelante la ejecución, entre el 4% y el 10% de la suma determinada, sin perjuicio de lo señalado en el parágrafo quinto del artículo tercero de este acuerdo.
Si se dicta sentencia de excepciones totalmente favorable al demandado, entre el 4% y el 10% del valor total que se ordenó pagar en el mandamiento de pago.
c. De mayor cuantía.
Si se dicta sentencia ordenando seguir adelante la ejecución, entre el 3% y el 7.5% de la suma determinada, sin perjuicio de lo señalado en el parágrafo quinto del artículo tercero de este acuerdo.
Si se dicta sentencia de excepciones totalmente favorable al demandado, entre el 3% y el 7.5% del valor total que se ordenó pagar en el mandamiento de pago.
- De obligaciones de dar especies muebles o bienes de género distintos al dinero, de hacer, o de no hacer, sin contenido dinerario.
Entre 1 y 6 S.M.M.L.V.
En segunda instancia. Entre 1 y 6 S.M.M.L.V.