¿Quién actúa en nombre y representación de una propiedad horizontal, ante la eventualidad de que el administrador impugne los actos de la asamblea de la copropiedad que a su vez representa?
La propiedad horizontal, como régimen jurídico encargado de regular el dominio, la administración y convivencia de los inmuebles donde coexisten “derechos de propiedad exclusivos sobre los bienes privados y derechos de copropiedad sobre los bienes comunes”[1], ha establecido a través de la Ley 675 de 2001 un marco normativo que faculta a los propietarios para tomar decisiones colectivas mediante asambleas.
Así mismo, la legislación ha dispuesto también la posibilidad de impugnar los actos adoptados por estos cuerpos decisorios cuando las decisiones se consideren ilegales o contrarias a los intereses de la copropiedad. Sin embargo, la jurisprudencia ha desarrollado criterios sobre cómo y contra quien deben encaminarse dichas acciones, y cuál es el rol de los administradores de las propiedades horizontales cuando estos son los interesados en la impugnación.
Al respecto, la Sala Segunda 2° de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio, con ponencia de la Magistrada Claudia Patricia Navarrete Palomares, resolvió recurso de reposición interpuesto en contra de una sentencia proferida por el Juzgado Primero (01) del Circuito de Medellín, donde se analizó la procedencia de la acción de impugnación de las decisiones tomadas por la asamblea de propietarios de un conjunto residencial, teniendo en cuenta los siguientes criterios:
1. LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA
La legitimación por activa entendida como presupuesto sine qua non para la prosperidad de la acción legal, refiere a la capacidad legal que tiene una persona para iniciar un proceso judicial en defensa de sus derechos o intereses, lo que implica que el demandante debe ser el titular del derecho que se reclama.
En consecuencia, el artículo 49 de la Ley 675 de 2001[2], ha legitimado de forma exclusiva a los administradores, propietarios y revisores fiscales para impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, no obstante, destaca el tribunal que, el citado precepto “no autoriza, de forma directa, a la persona jurídica para que rebata sus propios actos o decisiones, pues como se indicó líneas atrás, el interés le asiste es al revisor fiscal, propietarios y administrador.”, aclarando que el “«administrador», no se refiere al sujeto moral, sino a la persona que la representa”.
2. LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA
Del mismo modo, la legitimación por pasiva se constituye como requisito para la prosperidad de la acción legal, sin embargo, en contraposición a la legitimación por activa, esta trata sobre la capacidad legal que tiene una persona o entidad para ser demandada en un proceso judicial, de tal suerte que, el demandado debe ser la persona o entidad llamada a responder por los hechos o derechos objeto de litigio.
Entorno a la impugnación de las decisiones de la asamblea de propietarios, conforme lo establece el artículo 382 del Código General del Proceso[2], ha precisado el Despacho que, la legitimación por pasiva recae exclusivamente sobre la copropiedad como persona jurídica legalmente constituida “en tanto que son sus decisiones las que se tildan de ilegales y contra las cuales se dirigen las pretensiones de invalidez planteadas.”, en consecuencia, es inviable cualquier proceso encaminado contra los propietarios individualmente considerados.
3. PROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE LOS ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL CONTRA LOS ACTOS DE LAS ASAMBLEAS O CUERPOS DECISORIOS DE LA COPROPIEDAD
Respecto de la procedencia de la demanda contra los actos de las asambleas o cuerpos decisorios de la copropiedad cuando la misma es interpuesta por el administrador en su calidad de representante legal de la copropiedad, es preciso señalar que, tal y como se ha planteado en líneas anteriores, es el administrador quien precisamente de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 49 del Régimen de Propiedad horizontal, se encuentra legitimado para dar inicio a la acción.
Luego entonces, ante la eventualidad de ser el administrador el interesado en controvertir los actos de la asamblea de copropietarios de la persona jurídica que representa, dispuso el Tribunal que “corresponde adoptar las medidas del caso para garantizar el derecho de defensa y contradicción de la persona jurídica, para lo cual se impone estudiar quién representará al ente moral en la contienda judicial y, de ser el caso, adoptar el régimen aplicable, aun por vía de analogía.”
En este sentido, se advierte que, en aras de salvaguardar la legalidad y el debido proceso, es completamente plausible la posibilidad de que los administradores de propiedad horizontal impugnen los actos y las decisiones emitidas por las asambleas u órganos decisorios de las copropiedades que representan, situación en la cual será necesario que, la copropiedad como única legitimada en la causa por pasiva, bien sea a través de la asamblea general de copropietarios o el consejo de administración en caso de existir, delegue un representante legal ad hoc, cuya función se limite únicamente a representar sus intereses en el curso del proceso judicial, ello sin irrumpir o limitar las demás funciones que la ley otorga al administrador que haya iniciado la acción.
[1] Artículo 1. Objeto. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.
[2] Artículo 49. Impugnación de decisiones. El administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.
[3] Artículo 382. La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad. Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción. (….)
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