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  • Foto del escritorGuillermo Diaz Socio Clickabogados

¿Qué elementos de los bienes inmuebles son considerados estructurales y cuales solo acabados?


1. Definición legal de bienes comunes esenciales y no esenciales


La Ley 675 de 2001, incluye definiciones importantes para valorar cuando aplica una garantía decenal o la garantía de un año. En esta medida, el artículo 3 define los bienes comunes como “Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”


2. Clasificación las zonas de bienes comunes esenciales y no esenciales


“Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales:


"el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel”


3. Presunción de entrega de bienes comunes esenciales


El artículo 24 de la Ley 675 de 2001 determina que:


“Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes. Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios”


La normatividad es clara en determinar que la entrega de bienes comunes esenciales ocurre de manera simultánea a la entrega material de la vivienda, por lo cual, al momento de recibirla materialmente ocurre una sesión automática de la propiedad horizontal de las zonas comunes esenciales a la copropiedad. Esto es importante, porque cuando se habla de zonas comunes esenciales, se entienden entregadas con la entrega de los bienes inmuebles privados, con las correspondientes actas o con la firma de las escrituras como lo establece allí la norma. Entonces, es a partir de ese momento en el que se debe contabilizar el término de la garantía legal.


4. Diferencia entre acabados y elementos estructurales


- La Ley 400 de 1997 en el numeral 1 del artículo 4, definió como acabados y elementos no estructurales las “Partes y componentes de una edificación que no pertenecen a la estructura o a su cimentación”


- El numeral 18 define la estructura como “un ensamblaje de elementos, diseñado para soportar las cargas gravitacionales y resistir las fuerzas horizontales”


- El numeral 26 define como líneas vitales la “Infraestructura básica de redes. Tuberías o elementos conectados o continuos, que permite la movilización de energía eléctrica, agua, combustibles, información y el transporte de personas y productos, esencial para realizar con eficiencia y calidad las actividades de la sociedad”.


El sistema de red contra incendios, los elementos que transportan agua y energía, las fisuraciones, los mantenimientos, las fachadas y otros aspectos, han sido definidos por la Ley 400 de 1997 y la Ley 675 de 2001, como temas de acabados.


El Decreto 735 de 2013 reguló el término de la garantía para los bienes inmuebles, en su artículo 13, parágrafo 3 señala: “Para los bienes inmuebles, el término de la garantía legal de los acabados y las líneas vitales será de un (1) año y el de la estabilidad de la obra diez (10) años, en los términos del artículo 8° de la Ley 1480 de 2011.”


5. ¿Cuándo se configura la ocurrencia de daños estructurales en un bien inmueble?


La Corte Suprema de Justicia en sentencia SC28472 de 2019 en la que se estudió la ocurrencia de daños estructurales con apoyo en el artículo 2060 del Código Civil, la Corte analizó:


“No sobra por lo demás dejar establecido que la denominada garantía decenal a la que se refiere el numeral 3o del artículo 2060 del Código Civil, significa que durante los diez años siguientes a la entrega corre a cargo del constructor la responsabilidad derivada de daños que en ese tiempo afloren, surjan o aparezcan en la edificación, que provengan de los vicios anotados en ese precepto y que generen su ruina total o parcial, actual o inminente (“amenaza”), entendiéndose por ruina la caída o destrucción por desintegración del edificio o parte de él, y por edificio, una obra del hombre que se adhiere permanentemente al suelo. Acerca de si la ruina supone sólo la desintegración actual o potencial de componentes estructurales del edificio y no los acabados, es hoy una circunstancia dilucidada según lo establecido en el artículo 8 de la Ley 1480 de 2011.


Es posible concluir entonces que sólo aquellos defectos que tengan la idoneidad de afectar la estructura del edificio o la estabilidad y solidez de la construcción son susceptibles de esa protección decenal; orientación que en sentido negativo permite advertir que no toda anomalía, irregularidad o deficiencia en la construcción del edificio, del suelo o de los materiales utilizados, se enmarcarían dentro de esta garantía decenal.



Fuentes legales:

- Acción de protección al consumidor - 21-34424.

- Acción de protección al consumidor - 21 - 90929.


Consulte aquí los textos completos de las decisiones de la SIC:

21_90929_1_Documento_de_relatoria
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21_34424_1_Documento_de_relatoria
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