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  • Foto del escritorGuillermo Diaz Socio Clickabogados

Propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal pueden actuar de forma individual para reclamar por vía judicial la garantía sobre bienes comunes

Actualizado: 8 feb



La Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil, mediante decisión proferida el 18 de diciembre de 2023, resuelve recurso de casación formulado contra la sentencia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá - Sala Civil en una acción de Protección al Consumidor con radicado 11001-31-99-001-2019-51790-01 y ponencia del Magistrado Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo, en donde se analiza si los propietarios de inmuebles privados sometidos al régimen de propiedad horizontal pueden actuar de forma individual o solo a través del administrador de la copropiedad, a efectos poder reclamar por vía judicial la garantía legal sobre bienes comunes de la copropiedad que presentan deficiencias, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:


1 - ¿Qué es la garantía legal?


Es la obligación que tiene «[t]odo productor» de «asegurar la idoneidad y seguridad de los bienes y servicios que ofrezca o ponga en el mercado, así como la calidad ofrecida. En ningún caso éstas podrán ser inferiores o contravenir lo previsto en reglamentos técnicos y medidas sanitarias o fitosanitarias», por lo que su «incumplimiento» da lugar a: «(…) [r]esponsabilidad solidaria del productor y proveedor por garantía de los consumidores»; «(…) [r]esponsabilidad administrativa individual ante las autoridades de supervisión y control en los términos de esta Ley»; y «(…) [r]esponsabilidad por daños por producto defectuoso, en los términos de esta Ley» (art. 6º; subrayas y negrillas fuera del texto).


Se entiende por tal «la obligación, (…) a cargo de todo productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos» (art. 7º).


2 - Reglamentación de la garantía legal. Decreto 735 de 2013 (recogido luego en el Decreto 1074 de 2015)


El Gobierno Nacional reglamentó la forma de operar la garantía legal expidiendo el Decreto 735 de 2013, mediante él cual «se establecen las reglas para hacer efectiva la garantía legal y las suplementarias a esta» 


En relación con la garantía sobre Garantía legal de bienes comunes de propiedades horizontales., se dispuso:


"Artículo 14. Garantía legal de bienes comunes de propiedades horizontales. En los bienes inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, la garantía legal sobre los bienes comunes deberá ser solicitada por el administrador designado en los términos del inciso 1º del artículo 50 de la Ley 675 de 2001 o las normas que la modifiquen o adicionan.


El procedimiento y términos para hacer efectiva la garantía legal de estos bienes, será el establecido en el artículo 13 del presente decreto, según corresponda"


Pese a referirse la precitada normatividad al «administrador» de la propiedad horizontal, en verdad asignó la potestad de hacer efectiva la garantía legal, cuando versa sobre sus bienes comunes, a dicha persona jurídica; y que al así facultarla, tuvo muy en cuenta que ella está «conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular», que le corresponde «manejar los asuntos de interés común» de tales propietarios y, adicionalmente, que a éstos les «pertenecen en común y proindiviso» esos bienes.


2 - Legitimación para hacer efectiva la garantía legal respecto de los bienes comunes de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal


Si los integrantes de la propiedad horizontal son los propietarios de las unidades de dominio particular, esto es, sus adquirentes, originarios o derivados, es posible concluir que estos, desde la perspectiva de las «relaciones de consumo» mediante las cuales se hicieron a esos bienes, corresponden a los «consumidores».


A partir de los expuesto anteriormente tenemos que el artículo 14 de Decreto 735 de 2013, sin desvirtuar que la efectividad de la garantía legal siempre compete a los «consumidores» en las respectivas «relaciones de consumo», lo que hizo fue, en el caso de que el daño recaiga sobre un bien común de una propiedad horizontal, habilitar que ellos, se reitera, los «consumidores», en el indicado supuesto, los propietarios de los bienes particulares, puedan actuar en grupo, a través de dicha persona jurídica, de la cual todos forman parte.


Así las cosas, cualquier propietario de una unidad privada, individualmente, puede hacer uso de esa potestad, claro está, con arreglo al estatuto de los consumidores.


Adicionalmente, sin perjuicio de lo anterior, cuando el daño afecta un bien común, los copropietarios integrantes de la propiedad horizontal, en consideración al mandato del artículo 14 del Decreto 735 de 2013, pueden actuar en grupo a través de dicha persona jurídica, de la que forman parte, la cual, como es lógico entenderlo, estará representada por el administrador designado con sujeción a la ley.



Conozca el texto completo de la sentencia:


SC395-2023 (2019-51790-01)
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