Propiedad horizontal: ¿Quién es el legitimado para representar intereses de copropietarios para reclamar indemnización de daños sobre bienes comunes?

Marcela Gómez núñez

El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín - Sala Civil, resolvió recurso de apelación interpuesto en contra de una sentencia proferida por Juzgado 001 Civil del Circuito de Envigado, con ponencia de la magistrada Martha Cecilia Lema Villada, en donde se analiza quien es el legitimado para representar intereses de copropietarios para reclamar indemnización de daños sobre bienes comunes, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:

1- Sobre los bienes comunes y su naturaleza jurídica

La Ley 675 de 2001, en el artículo 3, define como bienes comunes aquellos que “permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”, y como bienes comunes esenciales aquellos “indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular (…) Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel”.

2- Sobre el régimen de propiedad horizontal y la legitimación en la causa

La evolución del régimen de propiedad horizontal en Colombia evidencia el interés del legislador por facilitar que los bienes comunes tengan adecuada defensa y vocería. Y que la interpretación sistemática de la actual normativa nos conduce, necesariamente, a considerar a la persona jurídica administradora de esa propiedad horizontal como legitimada por activa y pasiva para representar los intereses de los copropietarios, en lo que hace a los bienes comunes.

De modo pues que es la ley la que, con independencia del asunto de la titularidad dominical -que desde luego descansa en los propietarios horizontales-, la persona jurídica administradora de la propiedad horizontal sí está autorizada para custodiar y defender los bienes comunes -reconocidos como verdaderos actos de administración-. En una palabra, la persona jurídica administradora de la propiedad horizontal está dotada no sólo de legitimación en la causa por activa y pasiva sino, dado el caso, de interés para actuar (...)

3- Del reconocimiento de los perjuicios relacionados con la propuesta estructural del edificio, que recaen sobre bienes comunes de la copropiedad

Los artículos 19, 32, 50, 51 de la Ley 675 de 2001 establecen, en su orden, que los bienes comunes a que se hace referencia pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de los bienes privados. Que la persona jurídica surge cuando la propiedad horizontal se constituye legalmente. Que esta persona jurídica tiene a su cargo administrar los bienes comunes. Y que, además, esta persona jurídica tiene a su cargo “los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados.” Desde luego, esa persona jurídica cuenta, como no puede ser de otro modo, con un representante legal que tiene dentro de sus funciones “cuidar y vigilar los bienes comunes” y “representar judicial y extrajudicialmente la persona jurídica”.

"En tal sentido únicamente está legitimada en la causa por activa la persona jurídica surgida de la propiedad horizontal, por medio del respectivo administrador, quien “tiene la representación judicial y extrajudicial de la copropiedad, más no es la titular del derecho de dominio de ellos” (SC563/21)"

De lo dicho puede concluirse que la evolución de régimen de propiedad horizontal en Colombia evidencia el interés del legislador por facilitar que los bienes comunes tengan adecuada defensa y vocería. Y que la interpretación sistemática de la actual normativa nos conduce, necesariamente, a considerar a la persona jurídica administradora de esa propiedad horizontal como legitimada por activa y pasiva para representar los intereses de los copropietarios, en lo que hace referencia a los bienes comunes.

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Conozca el texto completo de la sentencia:

05266310300120160054001.pdf

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