Procedimiento judicial ante diferencias en renovación de contrato de arrendamiento comercial

La Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil con ponencia del Magistrado Dr. Álvaro Fernando García Restrepo mediante sentencia en sede de tutela con radicado No. 11001-02-03-000-2020-01028-00, analiza el derecho de renovación del contrato de arrendamiento comercial cuando se presentan diferencias entre las partes, y cuales son los presupuestos para acudir a resolver esta controversia por vía judicial, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:

1. Hechos

El 9 de septiembre de 2019, el juzgado civil de Anserma Caldas emitió fallo de primera instancia en el proceso verbal de regulación de canon de arrendamiento promovido contra Comcel S.A. , acogiendo las pretensiones fijando como nuevo canon de arrendamiento la suma de $2.000.000,oo, según lo probado en el juicio; además, dice, aprobó la conciliación a la que llegó con su contraparte respecto del término de duración del contrato de arrendamiento comercial renovado, esto es, de diez (10) años.

Al no estar conforme con la anterior decisión, Comcel S.A. la controvirtió a través del recurso de apelación, mecanismo que fue resuelto por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Manizales mediante providencia del 13 de febrero del año que transcurre, donde «dio por probada la excepción propuesta por el demandado, consistente en que, la discusión de las cláusulas del contrato de arrendamiento no se había realizado al momento de la renovación del mismo, por lo cual, había operado la caducidad», motivo por el que «revocó el fallo de primera instancia en su totalidad»

2. Normatividad aplicable al caso en concreto

El artículo 518 del Código de Comercio, que establece lo concerniente a la renovación del contrato de arrendamiento comercial, es claro en señalar, que «El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva».

Por su parte, el artículo 519 de la citada codificación sustantiva, que regula lo atinente a la manera como se resuelven las diferencias en la renovación del contrato, prescribe que «Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos».

3. Postura de la Corte Suprema de Justicia sala de Casación Civil

En sentencia del 27 de abril de 2010 Exp. 11001-3103-003-2006-00728-01, la Sala de Casación Civil de La corte Suprema de Justicia se pronuncio entorno a la interpretación de los señalado en los artículos 518 y 519 del Código de Comercio, en los términos que a continuación se transcriben, por su importancia para la resolución del presente asunto:

«Así, de conformidad con el artículo 518 del Código de Comercio, el “…empresario tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo…”, cuando haya ocupado no menos de dos años el inmueble con un mismo establecimiento de comercio, cumplido satisfactoriamente las respectivas obligaciones a su cargo y el arrendador no lo necesite para su habitación o un negocio suyo sustancialmente distinto del que tiene el empresario, ni el local exija desocupación o entrega para ser reconstruido o reparado, como tampoco se imponga su demolición a fin de adelantar una obra nueva o en virtud del estado de ruina. Esto es, la atribución en cita se ha establecido, como lo deja ver el texto literal de la norma, en favor del mercader, pero, ha de precisarse, tal prerrogativa adquiere plena vitalidad una vez satisfechas las condiciones señaladas en los numerales 1, 2 o 3 del precepto, puesto que si alguna de ellas no aparece colmada, la posibilidad de renovar no hace su aparición, según fluye también del contenido normativo.

Mas, ese peculiar privilegio de poder renovar el contrato una vez cumplidos los requisitos legales, aún en contra de la voluntad del arrendador, no supone de modo ineludible la prolongación de las condiciones pactadas inicialmente, puesto que de la esencia de la indicada facultad no emerge semejante conclusión, sino, de modo exclusivo, la opción de continuar con el uso del inmueble, aunque sea menester el cambio del contrato anterior o, por lo menos, la alteración de algunas de las cláusulas antes aceptadas por las partes, tales como las relativas al precio o a las circunstancias de utilización del bien materia de arrendamiento. Se trata, en suma, de la potestad de seguir sirviéndose del establecimiento en el mismo local, aunque, eventualmente, bajo regulaciones convencionales diferentes. A eso se circunscribe el derecho de renovación que asiste al locatario.

En ese sentido se ha manifestado la jurisprudencia desde cuando la Sala Plena de la Corte, en sentencia de 29 de noviembre de 1971, recién expedido el Decreto 410 de 1971 -Código de Comercio actualmente vigente-, sostuvo la constitucionalidad de los artículos 518, 520, 521, 522 y 524 del mencionado estatuto. Dijo en aquella oportunidad la Corporación, después de reconocer la renovación como un mecanismo sobresaliente dentro del “…sistema de protección del derecho del arrendatario…”, que esa figura no implica la posibilidad de una prórroga y que, por tanto, no es el “…primitivo contrato el que va a seguir rigiendo, sino uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujeción a las circunstancias, especialmente en cuanto a precio y condiciones de utilización de la cosa arrendada…”.

Posteriormente, en sentencia de 24 de septiembre de 1985 (G. J. CLXXX, pag. 431), insistió la Sala de Casación Civil, refiriéndose al artículo 518 del C. de Co., que “…la forma como está redactado el citado artículo indica que el derecho que consagra en favor del arrendatario tiene como sujeto pasivo al arrendador…”, al igual que lo expresó en el fallo de 31 de octubre de 1994, proferido dentro del expediente 3868, cuando afirmó cómo “…esta norma erige un derecho a la renovación del contrato de arrendamiento a favor del arrendatario de inmueble ocupado con establecimiento comercial por no menos de dos años…”, el cual no es absoluto, en la medida en que el arrendador puede “…discutir las condiciones en que debe producirse la renovación, y si no llega al respecto a un acuerdo con el arrendatario, le queda expedita la vía judicial con tal fin, vía a la que también debe acudir el arrendatario, en su caso, según se desprende del artículo 519 ib. …”, cual se expresa en esta última decisión.

(…)

Mas, es claro que la tantas veces mencionada atribución no es absoluta (sentencia de 31 de octubre de 1994, proferida dentro del expediente 3868), dado que no implica imposición a quien arrienda el inmueble de todas las estipulaciones iniciales de la relación convencional, sino que le permite, a modo de contrapartida natural, la libre discusión de las nuevas reglas que en adelante gobernarán el vínculo, desde luego que esa renovación no sólo supone la posibilidad de extender en el tiempo la utilización del local a voluntad del arrendatario, sino también la de discutir abiertamente la regulación de tal uso, pues no sería justo que, verbi gratia, a pesar del evidente proceso inflacionario experimentado en la mayoría de los países, los cánones antiguos pudieran seguir vigentes después de vencido el periodo inicialmente pactado, de donde emana la permisión para deliberar entre las partes inclusive por el sendero del proceso judicial si es que por efecto de la ausencia de acuerdo entre ellas fuera menester, el nuevo estatuto que las habrá de regir, de conformidad con el artículo 519 ídem., el cual expresamente consagra cómo “…las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con la intervención de peritos.”.

En ese orden, al tiempo que el legislador entrega al inquilino, en beneficio del interés general, el derecho de renovar el contrato para permanecer con la empresa sin que pueda el arrendador resistirse a ello, también le otorga a las partes el derecho de discutir, una vez conocida la voluntad del locatario de mantenerse en el bien, las reglas que gobernarán la relación naciente y el de acudir, si lo consideran útil, a los mecanismos judiciales para lograr la definición del litigio planteado cuando no adviene el arreglo entre los dos» (resalto intencional).

Seguidamente agregó, en relación con la facultad de acudir a la jurisdicción ordinaria a discutir los términos del contrato renovado, lo siguiente:

«De esta manera, puesto que como consecuencia de la solicitud de renovación realizada por el empresario surge para los contratantes la atribución de debatir las condiciones en que habrá de continuarse la tenencia del inmueble, según atrás se expuso, emerge también la posibilidad de intervención judicial para la resolución del litigio creado por el desacuerdo en punto de esas estipulaciones, conforme dispone el artículo 519 del estatuto de los comerciantes; pero, no se trata de una carga específica de alguna de ellas, sino de la potestad con que cuentan para asistir ante el juzgador a fin de obtener que se dirima la controversia; de suerte que no existiendo ésta debido a que el arrendatario no hace uso de la renovación o porque llegaron a acuerdo los interesados, o si, a pesar de su existencia, no es deseo de ellos ejercitarla, nada puede constreñir a su uso.

A esa conclusión se arriba también con cimiento en la redacción de la norma, puesto que la opción del procedimiento verbal emerge únicamente en “…presencia de diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato…”. Esa posibilidad emana, entonces, bajo dos condiciones simultáneas: a) el ejercicio del derecho de renovación por el arrendatario y, b) la existencia de diferencias entre las partes a propósito de esa eventual modificación contractual; por consiguiente, la carencia de ejercicio de aquella facultad por parte del empresario impide el nacimiento del derecho del arrendador, al igual que lo obstaculiza la falta de las mencionadas discrepancias. De esta forma, la renovación es un antecedente lógico de la oportunidad de debatir, a tal grado que no surge ésta sin aquélla.

Expresado con otras palabras, la alternativa de discutir ante el juez las diferencias suscitadas, de conformidad con el artículo 519 del Código de Comercio, supone necesariamente la presencia de los desacuerdos así como del ejercicio de la renovación por parte del arrendatario, sin el cual no habría lugar a las divergencias, ni, por tanto, a la posibilidad de pedir a la jurisdicción el despliegue de su actividad» (énfasis de la Sala).

4. Termino para acudir por vía judicial para dirimir las diferencias entorno al derecho de renovación del contrato de arrendamiento

Advierte la Sala que la Corporación acusada incurrió en los defectos atrás demarcados, comoquiera que, distraídamente, entendió que del canon 519 del Código de Comercio se podía extraer un término de caducidad para reclamar ante los jueces la resolución de las discrepancias que pudieran surgir entre los contratantes una vez operara la renovación del contrato de arrendamiento a que alude el artículo 518 de ese mismo estatuto, cuando la jurisprudencia de esta Sala ha dejado claro que para el ejercicio de esa prerrogativa es ineludiblemente necesario la presencia de los desacuerdos, precedidos del ejercicio del derecho de renovación exclusivo del arrendatario, y que la misma es potestativa de las partes, lo cual quiere significar que únicamente se activa en presencia de tales presupuestos, y puede ser o no utilizada por éstos, es decir, nada los puede obligar a ejercitarla, así existan discrepancias entre ellos; en otras palabras, del referido precepto no se puede colegir caducidad alguna.

En ese sentido, para la Corte es evidente que la arrendadora ejercitó la facultad consagrada en el artículo 519 del Estatuto Mercantil, conforme los presupuestos precisados en líneas precedentes, pues, como antes se explicó, una vez fue declarado por los jueces que operó la renovación de que trata el canon anterior, fue cuando ésta se mostró inconforme o interesada en modificar el clausulado del contrato de arrendamiento renovado, en lo atinente a precio y duración del mismo, y ante la falta de consenso con la compañía arrendataria, procedió a iniciar respectivo juicio verbal; luego, entonces, mal hizo la Colegiatura acusada en cobrarle una caducidad que no consagra la norma, actuación que indudablemente transgredió los derechos fundamentales al debido proceso y al acceso a la administración de justicia de la promotora del resguardo.

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