• Guillermo Diaz Socio Clickabogados

Postura Ministerio de Vivienda frente a las asambleas virtuales en propiedad horizontal Decreto 398


Compartimos el concepto emitido la Oficina Asesora Jurídica del Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio dentro la sus funciones asignadas por el Decreto Ley 3571 de 2011, mediante el cual se analiza la posibilidad de realizar reuniones virtuales en propiedades horizontales, acudiendo a lo señalado en el Decreto 398 de 2020 en los siguientes términos:


"se advierte que el Decreto 579 del 15 de abril de 2020, expedido por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio remitió expresamente para el desarrollo virtual de las reuniones ordinarias de la asamblea de copropietarios de una propiedad horizontal no solo a lo dispuesto por el artículo 42 de la Ley 675 de 2001, sobre reuniones no presenciales sino que también a lo reglamentado en el Decreto 398 del 13 de marzo de 2020, sobre el desarrollo de las reuniones no presenciales de las juntas de socios, asambleas generales de accionistas o juntas directivas.


Ahora, a pesar que esta forma de reunión de asamblea de copropietarios fue prevista en el Decreto 579 de 2020 para el periodo comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020, como una medida preventiva y temporal, no puede perderse de vista que a la fecha el Gobierno Nacional ha seguido con la expedición de decretos de aislamiento preventivo obligatorio y adopción de medidas en aras del mantenimiento del orden público y minimizar el riesgo de contagio, como lo es el Decreto 1076 del 28 de julio de 2020, mediante el cual se ordenan medidas no solo como la del aislamiento preventivo obligatorio para todos los habitantes del territorio nacional hasta las 00:00 horas del 1 de septiembre de 2020, en el marco de la emergencia sanitaria declarada por el Ministerio de Salud y Protección Social hasta el 31 de agosto de 2020, mediante la Resolución 844 del 26 de mayo de 2020, sino también la prohibición para los municipios de habilitar espacios o actividades presenciales de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas.


En ese sentido, y para efectos del cumplimiento de las medidas anotadas, es importante resaltar que si bien la propiedad horizontal como persona jurídica goza de autonomía en sus decisiones, las mismas deben sujetarse a la legislación colombiana incluyendo las normas transitorias que se expidan en razón a la pandemia Covid-19, motivo éste por el cual, esta Oficina considera, que la copropiedad sigue conservando la posibilidad de realizar la asamblea general, de forma no presencial - virtual, con respaldo en la normativa reseñada en párrafo anterior y en la misma Ley 675 de 2001, con los parámetros que en ella se establece.


Es así como el artículo 42 de la Ley 675 de 2001, establece la realización de asambleas no presenciales en la que se tratan, discuten y toman decisiones, sobre los temas previstos en la convocatoria, a través de canales de comunicación simultanea (teleconferencia o chats o videoconferencia) o canales de comunicación sucesiva (correo o mensajes electrónicos en bloque y unos tras otros), dejando registro de todo lo conversado.


Para su realización deben cumplirse con los siguientes presupuestos: (i) Que quede prueba de la celebración de la asamblea no presencial, (ii) Que participe la totalidad de propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados, (iii) Que la deliberación y decisión conste en comunicación simultánea o sucesiva, (iv) Que se cumpla con el quórum decisorio requerido para cada caso y (v) Que el revisor fiscal de la copropiedad de fe que la comunicación ocurrió de manera inmediata, cuando se trate del canal de comunicación sucesivo.


Para efectos de validez y legalidad de este tipo de reunión, la disposición a la que se alude indica que es importante que en tratándose de comunicación sucesiva (correo o mensajes electrónicos en bloque y unos tras otros) ésta deberá ser de forma inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual el revisor fiscal de la copropiedad dará fe de ello.

Adicionalmente, cual fuere el canal de comunicación seleccionado para la realización de la reunión deberá quedar prueba inequívoca de ella, como fax, grabación magnetofónica, videos o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, en otras palabras, el desarrollo y ejecución de la reunión, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios. De tal forma, que la misma se pueda reproducir el día que sea necesario.


En este orden se debe cumplir, entonces, con las disposiciones que sobre convocatoria, verificación de identidad de los participantes, quórum, mayorías, medios de comunicación sucesiva o simultánea establece, para este caso, la legislación de propiedad horizontal o en su defecto la reglamentación adoptada en el Decreto 398 de 2020, para lo no previsto en la Ley 675 de 2001 con relación al desarrollo de las reuniones virtuales o no presenciales.


Respecto a las reuniones presenciales, teniendo en cuenta la articulación de las medidas de las que ya se hablaron en líneas que anteceden, las cuales buscan prevenir y controlar la propagación del COVID – 19 y evitar aglomeraciones de personas en espacios sociales, como lo puede ser la celebración de la asamblea de propietarios, de forma presencial, en un salón social, su realización no es viable hasta tanto las autoridades sanitarias ordenen o habiliten el uso de los espacios o actividades presenciales de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas, es por ello, que la propiedad horizontal debe centrar todo su esfuerzo en la celebración de la asamblea de propietarios de forma virtual, acogiendo todas las disposiciones que sobre el tema está vigente.


Conozca el texto completo del concepto emitido por el Ministerio de vivienda:

CONCEPTOASAMBLEASNOPRESENCIALES
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