Compartimos en esta entrada el concepto No. 2020EE0015417 emitido por el Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio, mediante el cual se resuelven una serie de interrogantes relativos con la participación de los cónyuges no propietarios en la Asamblea General de Propietarios y en la conformación del Consejo de Administración en virtud de la Ley 675 de 2001, en los siguientes términos:
1. CONSULTA TEXTUAL
“En la copropiedad, una señora adquirió a título personal (titular de derecho real de dominio) un apartamento mediante un préstamo hipotecario. El cónyuge de la señora, manifiesta que si bien, su nombre no aparece relacionado en el certificado de tradición y libertad del apartamento, por el hecho de estar este inmueble amparado bajo la figura de la afectación a vivienda familiar, adquiere los derechos de propietario para participar en la Asamblea general de propietarios y formar parte del Consejo de Administración de la copropiedad.
La suscrita administración, interpreta que la persona o las personas que posean el título de derecho real de dominio sobre el inmueble o bien particular en la copropiedad, tienen de acuerdo a lo establecido en el artículo 37 de la ley 675 de 2001, el derecho a formar y participar en la asamblea general de propietarios. De igual modo, se infiere que de acuerdo a lo establecido en el artículo 53 de la misma norma, que sólo los propietarios pueden formar parte del consejo de administración.
Teniendo en cuenta lo citado anteriormente, comedidamente le solicito aclarar: 1. Al cónyuge de la propietaria, para efectos de la aplicación de la ley 675 de 2001, se le reconocen las mismas obligaciones y responsabilidades que a la titular del derecho real de dominio del apartamento. 2. El cónyuge de la propietaria del inmueble, puede participar en las asambleas de propietarios, sin necesidad de presentar el poder de representación. 3. El cónyuge de la propietaria puede pertenecer a título personal, al Consejo de administración. 4. El cónyuge de la propietaria puede convocar a reuniones a la asamblea general de propietarios. 5. El cónyuge de la propietaria tiene derecho a revisar los estados financieros, los documentos y libros de contabilidad de la copropiedad. 6. El cónyuge de la propietaria, tiene derecho a disponer de los bienes comunes de la copropiedad.” (SIC)
2. RESPUESTA A LA CONSULTA PLANTEADA
"En primer lugar, es importante señalar que la Ley 675 de 2001, fija el marco normativo del régimen de propiedad horizontal y en su artículo 3°, define dicho régimen como, el sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse, al igual que define el reglamento de Propiedad Horizontal, como el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
Atendiendo el tema de consulta, es necesario remitirse a la definición de propietario como la persona física o jurídica que cuenta con los derechos reales de propiedad de un bien. El concepto de dominio que también se llama propiedad, de acuerdo con el artículo 669 del Código Civil, “es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra ley o contra derecho ajeno”. Es el Certificado de Libertad y Tradición el instrumento que indica quién es el titular del derecho de dominio de un bien.
Ahora bien, el cónyuge que no tiene título de derecho real de dominio sobre el bien inmueble, no puede considerarse propietario del mismo, salvo que el bien haya sido adquirido por ambos cónyuges. Tampoco puede el cónyuge no propietario atribuirse tal calidad, por el hecho de estar amparado el inmueble bajo la afectación a vivienda familiar, figura jurídica creada para proteger la vivienda familiar y que se constituye en favor del cónyuge o compañero permanente, conforme a lo regulado en la Ley 258 de 1996 .
La constitución de la afectación a vivienda familiar busca proteger los derechos del cónyuge no propietario, pues para que el cónyuge propietario pueda enajenar o gravar el bien inmueble necesita de la autorización del primero. Además, una vivienda o apartamento con afectación a vivienda familiar, por regla general, no puede ser embargado, lo que materializa la protección de la vivienda familiar, en cuanto impide que terceros puedan perseguirla. Así las cosas, se advierte claramente que la figura en mención no fue creada para otorgar título propiedad o dominio al cónyuge no propietario del inmueble.
En este orden, se puede concluir que se tendrá como propietario de una unidad privada, bien sea un apartamento, casa, local comercial, entre otros, a la persona o personas que aparezcan inscritas en la oficina de registro de instrumentos públicos, esto es, en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria (certificado de tradición). Es indispensable aclarar, entonces, que dentro de la sociedad conyugal cada uno de los cónyuges tiene la libre administración y disposición tanto de los bienes que le pertenezca al momento de contraerse el matrimonio o que hubiere aportado a él, como de los demás que por cualquier causa hubiera adquirido o adquiera, pues así se encuentra regulado en el artículo 1º de la Ley 28 de 19326 .
De lo anterior, se puede inferir que si el miembro de la sociedad conyugal que figura como único propietario, tiene la libre administración del bien, el otro cónyuge no propietario no lo representa, pues ni es propietario ni la administración del bien inmueble es conjunto, razón por la cual, si desea asistir y participar con voz y voto en la asamblea lo puede hacer en representación de su cónyuge propietario y necesitará el poder otorgado por éste.
Así lo confirma el artículo 37 de la Ley 675 de 2001, cuando establece de manera expresa que la asamblea general de propietarios está constituida por quienes son propietarios de los bienes privados del edificio o conjunto sometido a régimen de propiedad horizontal, siendo estos los habilitados para votar en la asamblea. Es importante resaltar que como lo afirma la Corte Constitucional en sentencia C-318/20028 , los residentes no propietarios – moradores pueden verse afectados por las decisiones tomadas por la asamblea general de propietarios, por lo cual pueden ser oídos en la citada asamblea y de este modo puede participar de voz, mas no de voto en la asamblea general de propietarios.
De esta manera el cónyuge del propietario, puede participar y deliberar, pero quien tiene el derecho al voto es el copropietario. Cabe señalar, que el delegado o representante del propietario al actuar en nombre y representación de este, tiene exactamente los mismos derechos en la asamblea, sin importar si residen o no en el conjunto"
Conozca el texto completo del concepto del Ministerio de vivienda ciudad y territorio