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  • Foto del escritorGuillermo Diaz Socio Clickabogados

P. Horizontal: Pago honorarios administrador debe realizarse si cumple con el objeto del contrato


El Tribunal Superior de Medellín - Sala de Decisión laboral, mediante decisión proferida el 06 de octubre de 2023 en un proceso ordinario laboral con radicado 05266-31-05-001-2021-00575-01 y ponencia de la Magistrada María Sandra María Rojas Manrique, analiza si al demandante quien fungía como administrador de una propiedad horizontal le asiste el derecho pago de los honorarios que se habrían causado hasta el vencimiento del contrato y de la cláusula penal acordada, en virtud de la terminación del contrato de prestación de servicios realizada por la copropiedad contratante de forma anticipada debido al incumplimiento de sus obligaciones, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:


1. Fuentes normativas


El artículo 1494 del Código Civil establece:


ARTICULO 1494. FUENTE DE LAS OBLIGACIONES. Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia”.


A su turno, el artículo 1495 ibídem, define los contratos, así:


ARTICULO 1495. DEFINICIÓN DE CONTRATO O CONVENCIÓN. Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas personas”.


Adicionalmente, el artículo 1546 ibíd. contempla la condición resolutoria del contrato, en caso de incumplimiento:


ARTICULO 1546. CONDICION RESOLUTORIA TACITA. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”


2. ¿Qué es la condición resolutoria tacita?


La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha precisado:


“En tratándose de contratos bilaterales, el artículo 1546 del Código Civil consagra la condición resolutoria tácita, que consiste en la facultad a favor del contratante cumplido para pedir la resolución o el cumplimiento del pacto, en uno y otro caso, con indemnización de perjuicios frente al extremo contrario del negocio que no respetó las obligaciones que adquirió. Así lo tiene adoctrinado la Sala al señalar que:


“En el ámbito delos contratos bilaterales y en cuanto toca con la facultad legal que, según los términos del artículo 1546 del Código Civil, en ellos va implícita de obtener la resolución por incumplimiento, hoy en día se tiene por verdad sabida que es requisito indispensable para su buen suceso en un caso determinado, la fidelidad a sus compromisos observada por quien ejercita esa facultad habida cuenta que, como lo ja señalado la Corte, el contenido literal de aquel precepto basta para poner de manifiesto que el contratante incumplido utilizando el sistema de la condición resolutoria tácita, no puede pretender liberarse de las obligaciones que contrajo.


Es preciso entender, entonces, que no hay lugar a resolución de este linaje en provecho de aquella de las partes que sin motivo también ha incumplido en falta y por lo tanto se encuentra en situación de incumplimiento jurídicamente relevante, lo que equivale a afirmar que la parte que reclama por esa vía ha de estar por completo limpia de toda culpa, habiendo cumplido rigurosamente con todas sus obligaciones, al paso que sea la otra quien no haya cumplido lo propio, de donde se sigue que “… el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo, incuestionablemente debe dirigirse la mencionada acción contra el contratante negligente puesto que al legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento en el actor y el incumplimiento en el demandado y opositor (CSJ SC de 7 mar. 2020, rad. n° 5319)”


Por ende, como regla general y en tratándose de compromisos que deben ejecutar las partes simultáneamente, es menester, para el buen suceso del reclamo del demandante, que éste haya asumido una conducta acatadora de sus débitos, porque de lo contrario no podrá incoar la acción resolutoria prevista en el aludido precepto, en concordancia con la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) regulada en el canon 1609 de la misma obra, a cuyo tenor ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado mientras el otro por su lado no cumpla, o se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos” (CSJ SC1209-2018)


3. Obligación de Cancelar honorarios pactados al contratista


La Sala de Casación Laboral de la Corte Suprema de Justicia sobre el tema, indicó:


“Puesto en otros términos, para el caso de los contratos de mandato o de prestación de servicios profesionales de carácter privado, la cancelación de los honorarios pactados tiene la obligación por parte del deudor o contratante de cubrirlos, siempre y cuando el acreedor o contratista haya cumplido con el objeto del contrato, así como también debe tenerse de presente que las denominadas cláusulas penales, sanciones, multas, etc., hacen parte de las denominadas «remuneraciones», teniéndose en cuenta que las mismas constituyen la retribución de una actividad o gestión profesional realizada a la cual se compromete el contratista en defensa de los intereses del contratante, aun en los eventos de que por alguna circunstancia se impida que se preste el servicio, por consiguiente, desde esta perspectiva también resulta competente el juez laboral para conocer del presente asunto. (…)” (CSJ SL2385-2018)


Concluye el Tribunal que al demandante (Ex administrador) no le asiste el derecho a reclamar el pago de los honorarios y la cláusula penal, esto es, el cumplimiento del contrato de prestación de servicios de administración de propiedad horizontal celebrado con la copropiedad, toda vez que el mismo dejó de honrar previamente sus compromisos, sin que obre constancia de que la copropiedad en el algún momento hubiere incumplido el pago del precio pactado, o cualquier otra obligación a su cargo.



Conozca el texto completo de la sentencia:

05266310500120210057501
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