Compartimos en esta entrada el concepto 2022EE0006030 emitido por el Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio, mediante el cual se resuelve una consulta relacionada con la posibilidad de los residentes de edificios y/o conjuntos residenciales de instalar de mallas o elementos removibles en balcones de sus unidades privadas, en los siguientes términos:
Consulta textual
“(…)Quiero validar si la instalación de mallas o elementos removibles en balcones de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal para proteger la vida de niños y/o animales y la/o los administradores de estas copropiedades tienen el derecho o el deber de solicitar el retiro de estos elementos?”
Con relación a su consulta, es preciso señalar que la ley de propiedad horizontal no estipula ninguna entidad de control y vigilancia fuera de los organismos de administración y dirección dentro de la copropiedad, tales como la Asamblea General de Propietarios, el Consejo de Administración o el Administrador mismo.
Aunado a ello, este ministerio únicamente emite conceptos relacionados con la interpretación y aplicación de la Ley 675 de 2001, y en este sentido ofrece orientación a la ciudadanía en temas de carácter general, razón por la cual no es posible atender su consulta resolviendo de fondo el asunto comentado, toda vez que no está dentro del ámbito de las competencias de la entidad.
Aclarado el tema, se expondrán algunos aspectos relevantes de su consulta que pueden servirle como orientación frente a la situación descrita.
En primer término es pertinente traer a colación la definición de bienes comunes esenciales, el artículo 3 de la Ley 675 de 2001 establece lo siguiente:
“Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. (…)” (subrayado extra texto)
Lo anterior quiere decir que los bienes comunes esenciales son aquellos indispensables para usar y disfrutar los bienes privados, contemplando dentro de este tipo de bienes comunes esenciales el terreno en el que existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, la estructura, circulaciones indispensables para acceder a bienes privados, fachadas y los techos o losas que funcionen como cubiertas a cualquier nivel.
Respecto a la modificación de las fachadas, la Ley 675 de 2001 no contempla definición sobre qué se entiende por modificación, al carecer de esta se acude al significado natural de esta palabra hecha por la real academia de la lengua española así:
“Modificar: Transformar o cambiar algo mudando alguna de sus características”
En ese orden, para determinar si lo que se desea realizar sobre la fachada es o no una modificación a la misma, puede entenderse que el hecho implique una transformación o cambio visible a la estructura de la fachada como el diseño, el color, o alguna de sus características esenciales.
En caso de ser así, se requiere contar con el quorum y mayorías para el caso de reforma a las fachadas, el artículo 45 de la Ley 675 de 2001 dispone que:
“(…) Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.
Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.
Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.”
Conforme a lo anterior, salvo los casos que la Ley 675 de 2001 o el reglamento de propiedad horizontal determine un quorum o mayoría superior, la asamblea general de propietarios sesiona con un número de propietarios que represente la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad y las decisiones se tomaran con el voto de la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión.
Así mismo, es necesario tener en cuenta lo referente a las licencias de construcción señalado en el artículo 2.2.6.1.1.7. del Decreto 1077 de 2015, el cual define las licencias como “(…) la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios, (…)”, dentro de las cuales se establece, entre otras la licencia de modificación, que “Es la autorización para variar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación existente, sin incrementar su área construida.”
Es decir que en caso de modificar el diseño arquitectónico o estructural de la edificación, deberá tramitarse la respectiva licencia de construcción, ante la autoridad competente.
En conclusión, frente al tema de las modificaciones de las fachadas, en principio se debe determinar si efectivamente se encuentra o no la copropiedad frente al cambio de las mismas en los términos expresados en el presente concepto, o si las acciones frente a las fachadas hacen referencia a un simple uso del bien privado del propietario de un inmueble perteneciente a la copropiedad que no implica una verdadera alteración de la fachada.
Consulte el texto completo de la concepto emitido por el Minvivienda:
consulta No 2022ER0009126 del 26-01-2022 modificacion fachada
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