El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali mediante decisión proferida el 05 de noviembre de 2020 en el proceso declarativo de nulidad con radicado No. 76001-31-03-006-2017-00339-01 y ponencia del magistrado Carlos Alberto Romero Sánchez, analiza las características generales que pueden configurar nulidades absolutas en los Reglamentos de propiedad horizontal y sus posteriores reformas, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1. ¿Qué es una nulidad?
La nulidad es un castigo o sanción civil que se impone por la omisión de los requisitos que la ley considera indispensables para la validez de los actos o contratos, se identifica con la invalidez del acto o contrato, puede ser:
- Absoluta: Se dirige a proteger el interés público o general de la sociedad, pues está destinada a castigar lo ilícito, es decir, lo contrario a la ley, las buenas costumbres y el orden público.
- Relativa: Protege el interés privado o particular.
2. Causales que dan origen a la nulidad
Las causales que dan origen a la nulidad se encuentran contenidas en el artículo 1741 del Código Civil, así:
"La nulidad producida por un objeto o causa ilícita y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.
Hay así mismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces.
Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato."
Así, la nulidad absoluta se produce, cuando existe: i) objeto ilícito, ii) causa ilícita, iii) falta de solemnidades o requisitos esenciales para la validez del acto o contrato de acuerdo con su naturaleza y iv) incapacidad absoluta. La nulidad relativa, por causas distintas a éstas.
3. Naturaleza y características del régimen de propiedad horizontal
El artículo 33 de la ley 675 de 2001 señala que:
“La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.”,
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