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Modificación hora inicialmente programada en convocatoria asamblea copropietarios conlleva invalidez


El Tribunal Superior del Distrito judicial de Bogotá - Sala Civil mediante decisión proferida el 18 de marzo de 2021 en el proceso declarativo de impugnación de decisiones de asamblea con radicado No. 11001310303720190025501 y ponencia de la magistrada Nancy Esther Angulo Quiroz, se examina lo concerniente a las convocatorias a las asambleas de las propiedades horizontales, para la eficacia y validez de las decisiones que en el desarrollo estas se tomen, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:


1. Reuniones asamblea general de copropietarios


La Ley 675 de 2001 al respecto dispone:


ARTÍCULO 39. Reuniones. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.


(…)


PARÁGRAFO 1º. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este…”


Tratándose de las reuniones no presenciales como la desarrollada en este asunto la ley en cita prevé:


"ARTÍCULO 42. Reuniones no presenciales. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.


PARÁGRAFO. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios."


2. Asambleas de copropietarios deben acatar las reglas que prevén la ley y el reglamento


Tenemos qué las reuniones anuales de las asambleas de copropietarios deben acatar las reglas que prevén la ley y el reglamento, so pena de que las decisiones resulten ineficaces, siendo importante destacar la convocatoria, en la medida en que garantiza el derecho de los titulares del dominio de unidades privadas a conocer las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que se realizará la reunión, en orden a permitirles participar y decidir sobre todos los asuntos sometidos a su consideración


3. Entre los requisitos de la convocatoria vale la pena destacar los siguientes:


- La forma de su realización, presencial o virtual, ya que en la primera es necesario definir con exactitud el lugar donde se llevará a cabo, mientras que en la segunda - cada vez más frecuente con el avance de la tecnología, ante la existencia de herramientas como Teams, Skype, Life size, entre muchas otras-, por obvias razones no se requiere esa mención, siendo suficiente acreditar que se verificó, para lo cual puede presentarse la respectiva grabación.


- Para las reuniones presenciales en las convocatorias deberá señalarse el día y hora de su cumplimiento. Lo primero, porque la ley es perentoria al establecer que se realice con una antelación no inferior a quince (15) días calendario; y lo segundo, porque determina de manera inequívoca el momento de su iniciación que permita la asistencia debida, que no pocas veces es sancionada económicamente.


3.1. Constancia toma de decisiones en reuniones no presenciales


El acta contentiva de la asamblea general de copropietarios, en donde se condensa todo lo concerniente a las votaciones de los puntos del orden del día, de las proposiciones y varios y las decisiones adoptadas, debe existir prueba de que en el desarrollo de la reunión no presencial se garantizó que los participantes pudieron “deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva”, olvidando que, tratándose de reuniones no presenciales, es indispensable que exista “prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace”


Tratándose de reuniones no presenciales, cada participante debe expresar el sentido de su decisión a la hora que a bien tuviera hacerlo, en el momento y dentro del horario prefijado, incluida cualquier proposición que pudiera tener.


4. Modificación intempestiva hora inicialmente programada en convocatoria a la asamblea de copropietarios conlleva la invalidez de la reunión


La modificación intempestiva de la convocatoria a la asamblea de copropietarios, afecta su legalidad, puesto que su contenido, la forma y tiempo de celebración constituyen un todo inescindible que no puede alterarse por el camino, menos a pocos días de su desarrollo.


5. Postura del Tribunal Superior de Bogotá


Para efectos del ejercicio de impugnación de las decisiones adoptadas por la asamblea general de copropietarios que señala la ley 675 de 2001, es indispensable considerar que, en lo “referente a la propiedad horizontal, se diferencia la nulidad de la asamblea como un todo y la nulidad de asuntos puntuales. Si se trata de la totalidad de las decisiones es porque se ha presentado una irregularidad en el fondo que afecta toda la estructura asamblearia. La anomalía rodea todo el cuerpo como un mal general. Así, si la nulidad se entabla por vicios en la convocatoria o por falta de quórum para sesionar, no hay asunto específico que se escapa de sus efectos y es entonces correcto demandar el acta”



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