Con el fin de abordar el alcance de la responsabilidad que tienen las propiedades horizontales y establecer si tienen a su cargo la de proteger bienes privados de los copropietarios que la integran, analizaremos el fallo de tutela No. 11001220300020110056201, mediante el cual se hace referencia a las responsabilidades que tiene estas, en los siguientes términos:
1. Objeto de la persona jurídica de la propiedad horizontal
El articulo 32 de la Ley 675 de 2001, normatividad que rige el régimen de propiedad horizontal determina el objeto de la persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, así:
"ARTÍCULO 32. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
(...)"
2. Responsabilidad de los administradores
El articulo 50 de la precitada ley entorno a la responsabilidad de los administradores de inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal dispone lo siguiente:
"ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal (...)"
3. Funciones del administración en relación con el Cuidado y vigilancia de los bienes que conforman la propiedad horizontal
Teniendo en cuenta que la responsabilidad de los administradores deviene del incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la Ley o reglamento de propiedad horizontal, resulta imprescindible acudir a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley 675 de 2001 que determina las funciones de estos, haciendo especial énfasis al cuidado y vigilancia de los bienes que conforman las copropiedades de la siguiente manera:
"ARTÍCULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:
(...)
7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal"
4. Postura de la Corte Suprema de Justicia - Sala Civil en sede de Tutela
Definido el objeto de la persona jurídica de la propiedad horizontal, y las funciones del quienes fungen como administradores, citamos textualmente la postura de la Corte Suprema de Justicia - Sala Civil que frente al particular expresó lo siguiente:
"En efecto, el juez a-quo, con sustento en el artículo 32 de la Ley 675 de 2001, concluyó que “no es dable endilgar responsabilidad alguna a la propiedad horizontal demandada, sobre hechos realizados por terceros sobre los bienes de uso exclusivo, por cuanto para este Despacho, no se entiende cuál es la relación que el demandante pretende hacer ver entre la obligación del administrador de tomar las medidas necesarias para la existencia, seguridad, integridad y salubridad del edificio o propiedad horizontal y la pérdida o hurto de los bienes muebles de un residente, aún más, cuando el presunto detrimento se dio, como lo prueba la misma parte actora, en una relación de tenencia derivada de un contrato de arrendamiento y no de un delito o hecho ilícito, lo que comporta que los menoscabos que pudo haber sufrido la entidad demandante, se circunscriben a las obligaciones que emanan del contrato arrendaticio y no recaen, en manera alguna, en el terreno de la responsabilidad civil, frente a un tercero que no intervino en el contrato”, al paso que la jueza ad-quem aseveró que “No le cabe duda a esta juzgadora que entre la entidad demandante y la copropiedad EDIFICIO PRODECO, la única relación contractual existente es la establecida en la ley predeterminada para el momento en que se constituyó como PROPIEDAD HORIZONTAL mediante escritura No. 1456 del 26 de marzo de 1973. Ahora le competía a la demandante probar por los medios idóneos al juzgado de conocimiento las obligaciones nacientes de la citada relación contractual legal, es decir, cuáles son las obligaciones de parte de la entidad demandada, cuáles las de la entidad encargada de ejercer la administración de la citada copropiedad y entrar entonces a dilucidar si la misma incumplió con las obligaciones contractuales. No existe prueba fehaciente que lleve a concluir a este Despacho que entre las obligaciones estipuladas por la ley a la copropiedad estuviera la de responder ante los copropietarios por los hurtos o desmantelamientos de los inmuebles de que consta la llamada propiedad horizontal EDIFICIO PRODECO P.H.”, razonamientos que, independientemente de que los secunde la Corte, no pueden tildarse de absurdos, arbitrarios o antojadizos.
"Nótese, al respecto, que los argumentos centrales en los cuales se apoyaron las sentencias de primer y segundo grado para denegar las pretensiones de la demanda fueron, de un lado, la orfandad probatoria del contrato cuya inejecución o cumplimiento tardío o defectuoso generó la supuesta responsabilidad civil y el pago de la indemnización por los perjuicios causados a la entidad demandante y; de otro, la ausencia de norma en la Ley 675 de 2001 y en el Reglamento de la Propiedad Horizontal Edificio Prodeco que estipule la obligación impuesta o contraída por la copropiedad demandada de responder por el deterioro, pérdida o hurto de los bienes muebles pertenecientes a los inmuebles privados de los condueños, de suerte que, no satisfecha la carga probatoria echada de menos por los jueces de instancia y no siendo claro el deber invocado como sustento de la responsabilidad contractual alegada, la consecuencia lógica era la desestimación de las súplicas del libelo. Por supuesto que no pueden tildarse de arbitrarias esas inferencias, como tampoco la relacionada con la ausencia de norma legal (revisados los artículos 32 y 50 de la Ley 675 de 2001) que imponga explícitamente la obligación por cuyo incumplimiento se duele la peticionaria. Por lo demás, de igual modo, no es antojadiza la reflexión relativa a que la demanda resarcitoria presentada por la accionante no fue dirigida contra el administrador de la copropiedad Edificio Prodeco Propiedad Horizontal, cuestión advertida por la jueza de segunda instancia, de manera que por este motivo la invocación del segundo precepto no era pertinente en ese caso"