• Guillermo Diaz Socio Clickabogados

¿Las Propiedades horizontales tienen obligación de proteger bienes privados de los copropietarios?



Con el fin de abordar el alcance de la responsabilidad que tienen las propiedades horizontales y establecer si tienen a su cargo la de proteger bienes privados de los copropietarios que la integran, analizaremos el fallo de tutela No. 11001220300020110056201, mediante el cual se hace referencia a las responsabilidades que tiene estas, en los siguientes términos:


1. Objeto de la persona jurídica de la propiedad horizontal


El articulo 32 de la Ley 675 de 2001, normatividad que rige el régimen de propiedad horizontal determina el objeto de la persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, así:


"ARTÍCULO 32. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

(...)"


2. Responsabilidad de los administradores


El articulo 50 de la precitada ley entorno a la responsabilidad de los administradores de inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal dispone lo siguiente:


"ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.


Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal (...)"


3. Funciones del administración en relación con el Cuidado y vigilancia de los bienes que conforman la propiedad horizontal


Teniendo en cuenta que la responsabilidad de los administradores deviene del incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la Ley o reglamento de propiedad horizontal, resulta imprescindible acudir a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley 675 de 2001 que determina las funciones de estos, haciendo especial énfasis al cuidado y vigilancia de los bienes que conforman las copropiedades de la siguiente manera:


"ARTÍCULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:


(...)


7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal"


4. Postura de la Corte Suprema de Justicia - Sala Civil en sede de Tutela


Definido el objeto de la persona jurídica de la propiedad horizontal, y las funciones del quienes fungen como administradores, citamos textualmente la postura de la Corte Suprema de Justicia - Sala Civil que frente al particular expresó lo siguiente:


"En efecto, el juez a-quo, con sustento en el artículo 32 de la Ley 675 de 2001, concluyó que “no es dable endilgar responsabilidad alguna a la propiedad horizontal demandada, sobre hechos realizados por terceros sobre los bienes de uso exclusivo, por cuanto para este Despacho, no se entiende cuál es la relación que el demandante pretende hacer ver entre la obligación del administrador de tomar las medidas necesarias para la existencia, seguridad, integridad y salubridad del edificio o propiedad horizontal y la pérdida o hurto de los bienes muebles de un residente, aún más, cuando el presunto detrimento se dio, como lo prueba la misma parte actora, en una relación de tenencia derivada de un contrato de arrendamiento y no de un delito o hecho ilícito, lo que comporta que los menoscabos que pudo haber sufrido la entidad demandante, se circunscriben a las obligaciones que emanan del contrato arrendaticio y no recaen, en manera alguna, en el terreno de la responsabilidad civil, frente a un tercero que no intervino en el contrato”, al paso que la jueza ad-quem aseveró que “No le cabe duda a esta juzgadora que entre la entidad demandante y la copropiedad EDIFICIO PRODECO, la única relación contractual existente es la establecida en la ley predeterminada para el momento en que se constituyó como PROPIEDAD HORIZONTAL mediante escritura No. 1456 del 26 de marzo de 1973. Ahora le competía a l