INCUMPLIMIENTO GARANTIA: Perjuicios derivados de la mala calidad de bienes comunes del edificio
El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali - Sala Civil, mediante decisión proferida el 04 de mayo de 2023 en una acción de protección al consumidor con radicado 76001-31-03-011-2019-00326-02 y ponencia del Magistrado Carlos Alberto Romero Sánchez, se analizan los requisitos que deben acreditarse para obtener el resarcimiento de perjuicios derivados de los defectos por mala calidad de bienes comunes de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1- Acción judicial de efectividad de la garantía por producto defectuoso
Debe demostrarse el daño (consistente en la imposibilidad de satisfacer la necesidad de consumo por los defectos del producto), el hecho generador del mismo (la venta, construcción, fabricación o distribución de un producto defectuoso) y el vínculo causal entre ambos; sin que le sea exigible al consumidor demostrar la culpa del productor o proveedor, pues éste adquiere para con aquél una obligación de resultado.
El inciso segundo del artículo 10 de la ley 1480 de 2011, dispone que: “Para establecer la responsabilidad por incumplimiento a las condiciones de idoneidad y calidad, bastará con demostrar el defecto del producto…” (Se resalta), al paso que el literal a) del artículo 58 ordena que, junto a la demanda judicial, deben arrimarse “las pruebas del defecto”.
2- Decreto 735 de 2013 por el cual se reglamenta la efectividad de la garantía prevista en el estatuto del consumidor
El parágrafo 3° del artículo 13 del Decreto 735 de 2013 por el cual se reglamenta la efectividad de la garantía prevista en el artículo 7 del estatuto del consumidor, señala que “Para los bienes inmuebles, el término de la garantía legal de los acabados y las líneas vitales será de un (1) año y el de la estabilidad de la obra diez (10) años"
Para el caso de inmuebles, el citado artículo 13 del decreto 735 de 2013 consagró:
"Garantía legal de bienes inmuebles. En el caso de bienes inmuebles, para solicitar la efectividad de la garantía legal sobre acabados, líneas vitales del inmueble (infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos, que permiten la movilización de energía eléctrica, agua y combustible) y la afectación de la estabilidad de la estructura, definidos en la Ley 400 de 1997, el consumidor informará por escrito dentro del término legal de la garantía, al productor o expendedor del inmueble el defecto presentado. (Se Resalta).
El productor o expendedor, entregará una constancia de recibo de la reclamación y realizará, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, una visita de verificación al inmueble para constatar el objeto de reclamo.
Parágrafo 1°. Cuando la solicitud de la garantía legal sea sobre los acabados y las líneas vitales, el productor o expendedor deberá responder por escrito al consumidor, dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la visita de verificación del objeto del reclamo. Este término podrá prorrogarse por un periodo igual al inicial, cuando la complejidad de la causa del reclamo así lo requiera, situación que deberá ser informada por escrito al consumidor. (…)
Parágrafo 2°. Frente a la reclamación por la afectación de la estabilidad de la estructura del inmueble, el productor o expendedor deberá responder por escrito al consumidor, dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la realización de la visita de verificación señalada en el presente artículo. Este término podrá ser prorrogado por un periodo igual al inicial, cuando la complejidad de la causa del reclamo así lo requiera. En todo caso, deberá ser informado por escrito al consumidor. (…)
3- Para la efectividad de la garantía es condición la presentación de reclamación al productor y/o proveedor
Para la efectividad de la garantía es condición la presentación de reclamación “por escrito” al productor y/o proveedor, luego de lo cual el constructor realizará una visita de inspección, a fin de establecer la procedencia del reclamo y las acciones a seguir.
Esta condición cobra vital importancia de cara a la formulación de demandas para la efectividad de la garantía, en tanto el numeral 3 del artículo 58 de la ley 1480 de 2011 dispone que: “Las demandas para efectividad de garantía, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía y las controversias netamente contractuales, a más tardar dentro del año siguiente a la terminación del contrato, En los demás casos, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a que el consumidor tenga conocimiento de los hechos que motivaron la reclamación. En cualquier caso deberá aportarse prueba de que la reclamación fue efectuada durante la vigencia de la garantía.” (Se resalta).
Es de verse que los términos establecidos en esta norma son calificados como de prescripción, al tenor del inciso segundo del numeral 6 del artículo 58 de la citada ley.
4- Verificación de la entrega de las áreas comunes materia del litigio
De conformidad con el artículo 8º de la Ley 1480 de 2011, es requisito indispensable para que se haga exigible la obligación de “garantía” acreditar la entrega de los bienes comunes, por lo que resulta improcedente ordenar judicialmente una reparación (reclamada por vía de la acción de “efectividad” a que alude la norma en cita) respecto de unos bienes que el consumidor no ha recibido.
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