Derechos de personas con discapacidad: Obligaciones de la Propiedad Horizontal en la eliminación de barreras arquitectónicas
- Marcela Gómez Nuñez - Socia Clickabogados & Asociados
- hace 13 horas
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La eliminación de obstáculos físicos en espacios abiertos al público es un mandato legal que vincula tanto a los propietarios de establecimientos de comercio como a los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal por intermedio de sus administradores y/o representantes legales.
En la sentencia No. 006 del 25 de marzo de 2026 , proferida dentro de la Acción Popular con radicado 05001310301320180044702, el Tribunal Superior de Medellín clarificó la distribución de responsabilidades cuando se requiere modificar una fachada para garantizar el acceso a personas con movilidad reducida.
1- El marco normativo: La integración social y la accesibilidad
La Ley 361 de 1997 establece mecanismos de integración social para personas con limitaciones. Esta norma define la accesibilidad como la condición que permite el fácil y seguro desplazamiento de la población en general en cualquier ambiente.
La normativa dispone lo siguiente:
Las barreras físicas son todas aquellas trabas, irregularidades y obstáculos físicos que limiten o impidan la libertad o movimiento de las personas.
Las edificaciones de carácter privado abiertas al público deben ajustarse a estas disposiciones de accesibilidad de forma obligatoria.
El Decreto 1538 de 2005 exige que los desniveles desde el andén hasta el acceso de edificios de uso público sean superados mediante rampas, vados o similares.
2- ¿Cuál es la jurisprudencia que aplica el Tribunal?
Para resolver este conflicto, el Tribunal Superior de Medellín se fundamenta en la jurisprudencia del Consejo de Estado (Sección Primera, sentencia del 10 de mayo de 2007, radicado 90073-01(AP)).
Esta jurisprudencia puntualiza:
Los particulares disponen de un término de cuatro años para realizar las adecuaciones correspondientes, contados a partir de la expedición del reglamento técnico en 2005.
La edificación debe adaptarse progresivamente a las previsiones técnicas para asegurar la accesibilidad de las personas discapacitadas.
La tardanza en la reglamentación por parte del Gobierno no exime a quien opera el establecimiento de la obligación de acometer las obras necesarias.
3- Obligaciones del régimen de Propiedad Horizontal y sus representantes
En el marco de una copropiedad, la persona jurídica tiene un rol activo y determinante, especialmente cuando la solución técnica afecta la estética o los elementos estructurales del edificio.
La Ley 675 de 2001 y la interpretación del Tribunal señalan:
Las fachadas, circulaciones indispensables para el aprovechamiento de bienes privados y estructuras son bienes comunes esenciales.
Corresponde a la copropiedad, a través de sus órganos de gobierno, determinar si el cambio o traslado de una puerta de ingreso constituye una modificación en la fachada.
La copropiedad, representada legalmente por su administrador, es responsable de otorgar las autorizaciones internas y gestionar los permisos y licencias relacionados con la modificación de la fachada para cumplir con las órdenes judiciales.
4- Responsabilidades del Local Privado (Propietarios y Arrendatarios)
La carga material y económica de que un local sea accesible recae sobre quienes detentan el dominio y la explotación comercial del espacio privado.
Los propietarios y arrendatarios deben cumplir con:
La adecuación del ingreso: Realizar las intervenciones físicas para ajustar el nivel del local al de la franja de circulación común.
Garantizar la autonomía: El acceso no puede depender de la ayuda de terceros; debe ser autónomo y seguro para personas en situación de discapacidad.
El ajuste razonable: En edificaciones antiguas, se debe aplicar el concepto de ajuste razonable para encontrar soluciones técnicas viables que eliminen la barrera sin imponer cargas desproporcionadas.
En conclusión, esta providencia reafirma que la propiedad privada abierta al público no es una isla jurídica ajena al cumplimiento de las normas de integración social. El derecho a la accesibilidad autónoma y segura prima sobre las limitaciones contractuales o administrativas internas de la copropiedad. Mientras los responsables del local privado tienen la carga de ejecutar físicamente la obra para eliminar desniveles como el identificado de hasta 0.14 metros en este proceso la Propiedad Horizontal, por intermedio de su representante legal, tiene el deber ineludible de actuar como facilitador legal y gestor de los permisos ante las autoridades competentes. De lo contrario, la copropiedad se convierte en un obstáculo administrativo para el goce efectivo de los derechos colectivos de las personas con movilidad reducida.
Conozca el texto completo de la sentencia:
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