• Guillermo Diaz Socio Clickabogados

Demandado en proceso de restitución de inmueble dado en leasing debe ser oído aunque esté en mora

Actualizado: abr 23


Compartimos en esta entrada fallo de tutela proferido por la Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil STC5878-2020, mediante el cual se analizó por esta corporación si el Juzgado Quinto Civil del Circuito incurrió en una vía de hecho al no oír al demandado, ante la falta de pago de cánones adeudados en proceso de restitución de tenencia de inmuebles dados en leasing, teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:


El articulo 384 del Código General del proceso señala el procedimiento para adelantar la restitución de inmuebles, advirtiendo en el inciso segundo puntualmente lo siguiente:


“Artículo 384. Restitución de inmueble arrendado: (…) Cualquiera que fuere la causal invocada, el demandado también deberá consignar oportunamente a órdenes del juzgado, en la cuenta de depósitos judiciales, los cánones que se causen durante el proceso en ambas instancias, y si no lo hiciere dejará de ser oído hasta cuando presente el título de depósito respectivo, el recibo del pago hecho directamente al arrendador, o el de la consignación efectuada en proceso ejecutivo (…)”.


En tal sentido corresponde determinar si tal disposición es aplicable a los procesos de restitución de inmuebles dados en leasing, para lo cual citaremos jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia que frente al caso en particular expresa lo siguiente:


"Ciertamente, a pesar de las semejanzas que pueden existir entre aquel negocio y los “contratos de arrendamiento de inmueble”, la disposición en comento se refiere, exclusivamente, a la “restitución” que tiene como báculo el arrendamiento; de suerte que el pleito originado en un “leasing” se regula, inicialmente, por el artículo 385 ibídem, que remite, en lo pertinente, a la norma precedente, pero tal reenvío no cobija la sanción arriba transcrita.


Aun cuando el litigio de “restitución de leasing” se rige por la mayoría de las pautas que orientan el de “restitución de inmueble arrendado”, esa circunstancia per se no autoriza extenderle el correctivo cuestionado, diseñado, únicamente, para este último, entre otros motivos, porque como es sabido en esa materia opera el principio de nulla poena sine lege, esto es, ”no hay pena [sanción] sin ley”; de modo que cualquier castigo, sustancial o procesal, exige mandato expreso del legislador y, por consiguiente, en tales tópicos están proscritas las interpretaciones por analogía.


A lo dicho se suma la existencia sustancial de varios contratos subyacentes, como son, los correspondientes al mutuo, al arrendamiento y al de compraventa, éste último ligado muchas veces con el derecho fundamental a la vivienda, todos los cuales convergen, demandando un control legal y constitucional de los derechos denunciados como infringidos


Al respecto, Corte Constitucional, citada por esta Corporación, ha sido consistente en sostener:


“(…) De antaño esta Sala sobre el punto expuso que, la remisión que realiza el artículo 385 de la Ley 1564 de 2012 al artículo 384 ídem, que consagra lo concerniente a la <<restitución de inmueble>> arrendado, no se amplía a la sanción que éste último regula en tratándose de la causal “falta de pago”.

“En efecto, con relación a los artículos 424 y 426 del anterior estatuto procesal, que en ese especifico tema fueron reproducidos en el actual, se acotó:


No obstante, se observa que no se tuvo en cuenta que, la sentencia T-734 de 2013 de la Corte Constitucional, al estudiar la aplicación de la sanción prevista en el artículo 424 del Código de Procedimiento Civil a los contratos de leasing financiero, concluyó que, pese a que para la restitución de bienes entregados en leasing se hacía una remisión normativa a las disposiciones que regulan los procesos de restitución de inmueble arrendado, la misma no se hacía extensiva a la referida sanción. Norma que en este tópico no sufrió modificación con la expedición del Código General del Proceso (…)


“(…) La aplicación analógica del proceso de restitución de inmueble arrendado contemplado en el artículo 424 del C.P.C., no plantea ninguna discusión y por lo mismo resulta viable en tanto es la vía judicial que el legislador ha diseñado para resolver este tipo de reclamaciones judiciales. Sin embargo, lo que no resulta aceptable, es que por vía de este mecanismo de integración normativa se restrinja de manera drástica el ejercicio del derecho fundamental al debido proceso y de defensa, cuando quiera que dicha limitación no fue establecida expresamente por el legislador para ser aplicada ante presuntos incumplimientos de contratos financieros como el leasing. De aceptarse dicha circunstancia, ello supondría el desconocimiento del principio pro homine, el cual se pasará a explicar más adelante”.


“(…)7.2.8 En el presente caso, el fundamento jurídico que domina la actuación judicial controvertida corresponde al proceso abreviado de restitución de inmueble arrendado… En esta medida, la aplicación analógica no plantea mayor dificultad… Sin embargo, no resulta aceptable, que dicha aplicación analógica de la norma procesal, se haga incluso respecto de aquél aparte normativo que restringe o limita el ejercicio de los derechos de defensa y debido proceso. Tal y como sucede en el caso que nos ocupa, en el que si bien el contrato de leasing inmobiliario plantea algunas similitudes con el contrato de arrendamiento de inmueble por nutrirse de algunas características de éste, ello no permite que pueda asimilarse en su integridad a éste último pues contiene otras características jurídicas muy distintas, propias de otros contratos típicos o propias a él”.


“(…)7.2.9 Por esta razón, cuando en el trámite del referido proceso de restitución de inmueble arrendado, el accionado… aplicó de manera analógica e integral el contenido del artículo 424 del C.P.C. al suponer que la reclamación del contrato de leasing incumplido era asimilable a un contrato de arrendamiento común y corriente, incurrió en un causal de procedibilidad de la acción de tutela por defecto sustantivo o material, justificado en una indebida interpretación de la citada norma a consecuencia de una indebida aplicación analógica del citado aparte normativo. En efecto, no podía la autoridad judicial imponer… la restricción al ejercicio del derecho al debido proceso y de defensa contemplada en el numeral 2° del parágrafo 2° del artículo 424 del C.P.C. por no estar contemplada de manera expresa por el mismo Legislador para su aplicación a los contratos financieros como el leasing”.

“(…)7.3 Ahora bien, el anotado defecto material o sustancial atrás explicado, dio origen igualmente [a] un defecto fáctico, pues el juez al aplicar de manera estricta el artículo 424 de C.P.C. ignoró por completo el material probatorio que la sociedad tutelante había expuesto en su contestación de la demanda y en sus objeciones de fondo, documentos en los que ponía en entredicho el referido contrato de leasing o arrendamiento financiero”.


“(…) A pesar de que estos argumentos fueron oportunamente presentados por la sociedad demandada como excepciones de fondo, no fueron objeto de análisis alguno por parte del Juzgado... En efecto esta instancia judicial atendiendo lo dispuesto en el numeral 2° del parágrafo 2° del artículo 424 C.P.C., decidió no estudiar los argumentos jurídicos planteados en las objeciones de fondo, razón por la cual, le fue imposible advertir las diferencias jurídicas entre el contrato financiero de leasing y el simple arrendamiento inmobiliario, y tampoco pudo analizar los argumentos jurídicos que ponían en entredicho el real incumplimiento contractual alegado (…)”[1].


4. Bajo esa perspectiva, aflora palmario el desacierto en la selección “normativa” que llevó a proferir “sentencia de plano” en la controversia analizada porque, claramente, han debido tramitarse las defensas de Luis Jairo Albana frente a las pretensiones y agotadas las fases de rigor, definir la polémica.


Lo aquí esbozado no significa que al final el funcionario zanje el debate en un sentido o en el otro, lo fundamental consiste en garantizar, plenamente, el ejercicio de los derechos de “defensa y contradicción” del allá opositor, para lo cual es menester impulsar todas las etapas de la lid, y no clausurarla anticipadamente, como sucedió.

[1] Corte Constitucional. sentencia, T-734-13, postura acogida también por esta Corte mediante STC de 02 de agosto de 2017, exp. 2017-00194-01, en igual sentido; STC del 01 de diciembre de 2016 exp. 2016-00424-01; STC del 15 de abril de 2016, exp. 2016-4733; STC del 22 de mayo de 2015 exp. 2015-6302; y STC del 31 de julio de 2019 exp. 2019-1066"


Conozca el texto completo del fallo de tutela:

STC5878-2020
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