Deficiente gestión o falta de diligencia profesional por parte de las inmobiliarias en la administración de bienes, conlleva al resarcimiento de los daños causados al contratante
Jessica Alejandra Lancheros Cendales
El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín - Sala Civil, resolvió recurso de apelación interpuesto en contra de una sentencia proferida en primera instancia, en el marco de un proceso de responsabilidad civil contractual, con ponencia del magistrado Sergio Raúl Cardozo Gonzáles, en donde se analiza si la deficiente gestión o falta de diligencia profesional por parte de las inmobiliarias en la administración de bienes, conlleva al resarcimiento de los daños causados en favor de quien contrata este tipo de servicio, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1- Deber de conducta que se exige en el ámbito de la administración inmobiliaria
Le corresponde a las inmobiliarias, como profesionales en el área, actuar de manera diligente, atendiendo las novedades informadas oportunamente por el propietario y desplegar en consecuencia todas las gestiones que sean necesarias, eso sí, con apego a las directrices legales que regulan el arrendamiento de vivienda urbana y/o comercial las cuales tienen unas condiciones y procedimientos muy puntuales, los cuales lógicamente deben ser conocidos y aplicados por este tipo de sociedades, pues así se lo impone no solo el contrato suscrito por las partes, sino el mismo objeto social que redunda en el especifico campo del saber, por el cual, las personas confían en las inmobiliarias la administración de sus bienes.
2- Régimen de responsabilidad civil contractual
El régimen de responsabilidad civil contractual se fundamenta en la necesidad de garantizar la reparación de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de obligaciones derivadas de un contrato. Esta figura jurídica es esencial para mantener la confianza y la seguridad en las relaciones contractuales, asegurando que las partes cumplan con sus compromisos y, en caso de incumplimiento, se responsabilicen por los daños causados. De igual manera, este régimen civil busca garantizar y proteger los derechos de los acreedores, promoviendo la equidad y justicia en las transacciones comerciales y civiles. Este tipo de responsabilidad está regulado por el Código Civil y el Código de Comercio.
3- El nexo de causalidad como requisito necesario para edificar la responsabilidad en el régimen contractual.
En materia de responsabilidad civil contractual, el nexo causal se basa en el incumplimiento de las obligaciones y su efecto en el daño. Para su configuración importa la falta de acción del deudor frente a lo prometido en el contrato o no actuar oportuna y eficazmente para evitar el daño.
4- Instrumentos legales pedir la resolución o terminación del contrato y el resarcimiento de los daños causados
El artículo 1546 del Código Civil y el 870 del Código de Comercio posibilitan al contratante cumplido pedir la resolución o terminación del contrato, quien, además,
“puede reclamar, bien de manera directa o consecuencial, el resarcimiento del daño irrogado por la insatisfacción total o parcial de la obligación, o por su defectuoso cumplimiento”10 . Por su parte, el artículo 2056 del Código Civil puntualiza que puede reclamarse indemnización de perjuicios “siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido, o se haya retardado su ejecución”.
Deriva de lo anterior que, para que se pueda promover con éxito la acción resarcitoria derivada del contrato, entre diferentes presupuestos, debe acreditarse el cumplimiento del demandante o su allanamiento a cumplir en la forma y tiempo debidos y el incumplimiento del demandado.
Ahora bien, la responsabilidad profesional no escapa a los presupuestos generales de la acción resarcitoria, resultando cardinal en el panorama contractual, el grado de diligencia en la satisfacción de las prestaciones adquiridas en el convenio. Al respecto, ha dicho la Corte:
“la responsabilidad profesional no se inscribe en ninguna categoría especial, sino que se rige por los postulados generales, de ahí que pueda sostenerse que se estructura por el incumplimiento de las obligaciones o deberes contractuales o legales asumidos por el experto. Sin embargo, cuando está de por medio una relación jurídica convencional, la nota característica atañe al grado de diligencia en el cumplimiento de las obligaciones que se exige a quien ostenta esa connotación en un determinado campo del saber o de la técnica, de quien se espera prudencia, pericia y diligencia en la ejecución”
Tenemos entonces que la administración inmobiliaria, supone la existencia de un conocimiento y experticia suficiente de quien desarrolla esta actividad en el giro ordinario de sus negocios, debiendo en consecuencia obrar conforme a un profesional idóneo conocedor de la regulación que es propia de su ejercicio comercial, razón por la cual el no cumplimiento de sus deberes convencionales y legales que le asisten en el marco de la relación contractual, la falta de eficiencia y conocimiento en la materia puede generar una afectación patrimonial a quien contrata este tipo de servicios al verse sumido en la necesidad de realizar pagos por diferentes conceptos, abriéndose paso la posibilidad de obtener el resarcimiento de los daños causados.
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