El impacto del Decreto 768 de 2025 en la propiedad horizontal
- Guillermo Diaz Socio Clickabogados
- hace 3 días
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El Decreto 768 de 2025 ha llegado para reglamentar algunos aspectos del Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801 de 2016), y su impacto en la propiedad horizontal es significativo. A través de varios artículos, el decreto busca clarificar la relación entre la privacidad en los hogares y los asuntos públicos, y reafirma el rol de las autoridades y los comités de convivencia en las copropiedades.
1- La privacidad en el hogar vs. el espacio público
La principal novedad es que el decreto establece que los habitantes de una vivienda son los principales responsables de proteger su propia privacidad, evitando que sus actividades trasciendan al ámbito público a través de ventanas o áreas comunes. Esto refuerza la idea de que la convivencia se basa en el respeto mutuo, incluso en los límites de nuestro espacio privado.
Actividades que trascienden: Si una actividad privada en un espacio semiprivado (como un balcón o una terraza) afecta al espacio público, la autoridad competente puede intervenir. Una vez que un alcalde emita un acto administrativo declarando que la actividad "trasciende a lo público", podrá establecer un horario para su funcionamiento, permitiendo a la Policía aplicar las medidas correctivas que correspondan.
2- Integridad urbanística y acción preventiva
El decreto también aborda la protección de la integridad urbanística. La instalación de vidrios insonorizantes, películas de protección solar, vitrales o esmerilados no se considerarán comportamientos que afecten la integridad urbanística.
Además, se refuerza la capacidad de la Policía Nacional para actuar de forma preventiva en caso de perturbación o intento de ocupación de un bien inmueble. La fuerza pública puede expulsar a los perturbadores en el menor tiempo posible, incluso superando el plazo de 48 horas en casos excepcionales, para restablecer la convivencia.
3- Actividades económicas y la Ley 1801 de 2016
Un punto crucial para las copropiedades es la nueva regla para actividades de esparcimiento. El decreto establece que las propiedades horizontales y las juntas de acción comunal que desarrollen actividades de esparcimiento permanentes, similares a las de un establecimiento comercial, deberán cumplir con todos los requisitos previstos en la Ley 1801 de 2016 para su realización.
4- Ajustes en los reglamentos y manejo de animales
Un punto clave para las asambleas y consejos de administración es la obligación de mantener su reglamento de propiedad horizontal actualizado según la jurisprudencia constitucional. Un ejemplar completo y vigente, así como el censo de animales de compañía, deberá estar disponible para consulta de las autoridades de policía.
Comités de Convivencia: Se reafirma que, sin perjuicio de las acciones de policía, el comité de convivencia de cada propiedad horizontal seguirá siendo el principal responsable de conocer los conflictos que se presenten, en el marco de la Ley 675 de 2001 y su propio reglamento.
Actas y documentos: Si una copropiedad se niega a entregar una copia de un acta de asamblea o cualquier documento no sometido a reserva legal, la orden de un alcalde bastará para su cumplimiento, y la inobservancia de esta orden será considerada un comportamiento contrario a la convivencia.
Caninos de manejo especial: El decreto también establece que las entidades territoriales deberán implementar una plataforma para el registro público de caninos de manejo especial. La responsabilidad del registro recae exclusivamente en mayores de edad, y las pólizas de seguros que cubren los daños que estos animales puedan causar podrán contratarse de manera específica o conjunta con otros riesgos.
En conclusión, el Decreto 768 de 2025 subraya la importancia de la proactividad y la claridad en la gestión de la propiedad horizontal. Las copropiedades deben asegurarse de que sus reglamentos y procedimientos internos estén en armonía con las leyes de convivencia y los derechos de los ciudadanos, garantizando así un ambiente más seguro y en paz para todos.
Conozca el texto completo del Decreto:
