La Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, mediante decisión proferida el 22 de febrero de 2024, resolvió recurso de apelación formulado contra la sentencia proferida por el Juzgado Sexto Civil Circuito de Ibagué en un proceso de impugnación de decisiones con radicado 73001-31-03-006-2019-00035-03 y ponencia del magistrado Juan Fernando Rangel Torres, en donde se analiza si debe abordarse el fenómeno de la caducidad de forma general o sobre cada una de las decisiones adoptadas en las asambleas de copropietarios, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1- ¿Qué es la caducidad?
La caducidad ha sido definida como “El plazo acordado por la ley, por la convención o por la autoridad judicial, para el ejercicio de una acción o un derecho”. Es así que “el término de caducidad puede ser determinado por la ley y a falta de regulación de ésta, por los contratantes o por autoridad judicial, en suyo caso se genera el fenómeno procesal de la preclusión, es decir, que determina que no ejercer oportunamente los derechos dentro del juicio conlleva el no poder ejercitarlos.”.
2- Término para promover la demanda con miras a impugnar los actos o decisiones contenidas en las Actas de Asambleas
El artículo 382 del Código General del Proceso establece que:
“la demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad. Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción”.
De la anterior precisión normativa se extrae que de manera imperativa se impone un término para promover la demanda con miras a impugnar los actos o decisiones contenidas en las Actas de Asambleas, el cual es de dos meses; el que difiere para su contabilización si el acto que se está refutando es sujeto o no de registro, pues en el último caso, se contará el mencionado término extintivo desde la fecha en que se materialice la respectiva inscripción.
3. Le corresponde al juez confrontar el término de la caducidad con la naturaleza y clase de acto de decisión que se adoptan en las asambleas de copropietarios
Le corresponde al juzgador de primer grado abordar el estudio de forma independiente en la respectiva sentencia, es decir, le es imperioso confrontar el término de la caducidad con la naturaleza y clase de acto de decisión que se adoptó en las respectivas Asambleas; no de manera general e integrada, ni cimentado en que el término preclusivo de los dos meses para todas las decisiones adoptadas, se contabilizaban desde el registro del administrador.
Por lo anterior, debe abordarse el estudio de cada uno de los puntos que sean objeto de discusión y decisión, para de ese modo determinar aquéllos susceptibles de registro y con ello, abordar el análisis de la caducidad, para que, en el evento de no encontrarse afectadas por el fenómeno señalado.
4. Actos que se encuentran sometidos a registro en una copropiedad
Los siguientes actos se encuentran sometidos a registro en una copropiedad, conforme lo preceptúa la Ley 675 de 2001, partiendo por el artículo 4 según el cual:
“Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.”
Asimismo el artículo 8 señala qué:
“La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad. La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.”
Del aparte normativo en cita es posible concluir que los actos que requieren del registro se resumen en:
(i) El régimen de propiedad horizontal,
(ii) La existencia de la persona jurídica,
(iii) La designación de la representación legal y del revisor fiscal;
(iv) La escritura de extinción de la propiedad horizontal.
(v) La Reforma del reglamento de propiedad horizontal.
En virtud de lo señalado anteriormente, resulta indispensable estudiar cada una de las decisiones que fueron adoptadas en las Asambleas, para que, a partir de ahí, poder deducir sobre cuáles el término de los dos meses comenzó a operar desde el momento mismo del acto en que se tomó la decisión, y sobre cuáles habrá de configurarse desde la fecha de su inscripción.
Conozca el texto completo de la sentencia:
2019-00035-03de22-02-2024.OSSA.ACQUA POWER CENTER.IMPUG ACT ASAMBLEA
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