El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali Sala Civil, mediante decisión proferida en junio de 2023, resuelve recurso de apelación formulado contra la sentencia proferida por el Juzgado cuarto Civil Circuito de Cali en un proceso verbal con radicado 005-2012-00253-01 y ponencia del Magistrado Cesar Evaristo León Vergara, en donde se analiza el tema de las mejoras y si es procedente su reconocimiento por parte del arrendador cuando son realizadas por el arrendatario para poder llevar a cabo las actividades económicas propias de su negocio, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1- ¿Qué se entiende por mejora?
La Corte Suprema de Justicia de vieja data, que por mejora se entiende aquello que "se ha obrado en algún edificio o heredad para ponerlo en mejor estado". Y que hay tres especies de mejoras:
- Las necesarias son las que se realizan sobre un bien para impedir su pérdida o deterioro, “como las reparaciones realizadas en un edificio que amenaza ruina y la calzada que se hace en una heredad para preservarla de la rapidez de un torrente”; de otra parte,
- Las útiles son las que si bien no sirven para conservar la cosa, aumentan su valor o renta, “como el plantío de árboles frutales, la construcción de hornos…, acueductos, etc; y
- Las voluptuarias solo sirven de “adorno, lucimiento o recreo como las pinturas, las fuentes ornamentales u otros trabajos decorativos semejantes” (G.J. Tomo LXIII (1947-1949) pág.614).
2- El Código de Comercio no regula el tema de las mejoras ni su reconocimiento cuando son realizadas por el arrendatario para poder llevar a cabo las actividades económicas
El arrendamiento de un inmueble destinado a una actividad comercial (artículos 518 a 524 del C. Co.), lo cierto es que el Código de Comercio no regula el tema de las mejoras ni su reconocimiento cuando son realizadas por el arrendatario para poder llevar a cabo las actividades económicas propias de su negocio, sin embargo, por remisión de los artículos 2 y 822 del Código de Comercio, se deben aplicar las disposiciones civiles.
En cuanto a las normas del Código Civil, que regulan el contrato de arrendamiento, respecto al reembolso de las mejoras necesarias o también llamadas “indispensables no locativas”, indica que “…El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario” el valor de las “reparaciones indispensables no locativas”, que el arrendatario haya realizado “en la cosa arrendada”, siempre y cuando “el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador” (art.1993)
Por otro lado, frente a las mejoras útiles - obras para poner a la cosa en mejor estado-, tiene dicho el legislador que, el arrendador no está obligado a reembolsar el valor de dichas mejoras, si “no ha consentido con la expresa condición de abonarlas”, en todo caso, que “el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados” (art.1994).
El arrendador no está llamado a reembolsar el costo de las mejoras “necesarias” que tuvo que realizar el arrendatario para poner en funcionamiento su objeto negocial, de una parte, porque no se pactaron en el contrato de arrendamiento, además de que no hay normatividad que obligue al arrendador a pagar este tipo de obras. Entonces, independientemente si se trata de mejoras útiles, necesarias o voluptuarias lo cierto es que el demandante tenía conocimiento de que, debía solicitar autorización expresa, y por escrito de la parte arrendadora para realizar cualquier tipo de obra en el lote arrendado.
Consulte el texto completo de la sentencia:
05201200253-01 S.C - VERBAL - MEJORAS
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