Contrato de arrendamiento de local comercial: diferencias entre la renovación y la prórroga
- Melissa Rojas Rincon
- 11 ago
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El contrato de arrendamiento de local comercial entendido como aquel acuerdo de voluntades mediante el cual una parte, denominada arrendador, se obliga a conceder a otra, llamada arrendatario, el uso y goce temporal de un inmueble destinado a actividades comerciales, a cambio del pago de un precio cierto denominado canon de arrendamiento[1], constituye en el ámbito mercantil una figura esencial para el desarrollo de las actividades comerciales.
Es así como nuestra legislación ha previsto una regulación especial para este tipo de contratos, cuyo propósito es regular de manera específica el arrendamiento de inmuebles destinados a la explotación de un establecimiento de comercio.
A diferencia del arrendamiento de vivienda urbana, regulado principalmente por la Ley 820 de 2003, el arrendamiento de inmuebles con destino comercial tiene su fundamento normativo principal en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio Colombiano, cuyo fin es el de proteger la estabilidad del negocio, salvaguardar la inversión realizada y garantizar la continuidad de la actividad económica sin interrupciones injustificadas.
Esta protección se materializa, entre otros aspectos, a través del reconocimiento del derecho a la renovación, la estricta regulación del desahucio y la fijación de normas de carácter imperativo cuyo cumplimiento es obligatorio y no puede ser alterado por la autonomía de la voluntad de las partes
En este sentido, frente a la existencia de un derecho de preferencia que otorga al arrendatario la facultad de renovación, surge el interrogante acerca de las causas y particularidades que pueden dar lugar a la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial.
Sobre el particular, la Sala Cuarta de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C, bajo la ponencia de la magistrada Aída Victoria Lozano Rico, resolvió el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia el 3 de diciembre de 2024 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Bogotá D.C, dentro del proceso de radicado No.2024-00300, donde se discutían las diferencias surgidas con ocasión de la renovación y la consecuente terminación de un contrato de arrendamiento de local comercial celebrado por la reconocida sociedad D1 S.A.S. en calidad de arrendataria, cuando el arrendador notificó a esta última, con dos meses de antelación al vencimiento de la prórroga, su decisión de suscribir un nuevo contrato con condiciones diferentes, advirtiendo que, en caso de no aceptarlas, debería entregar el inmueble. [2]
En este contexto, se debatió si la comunicación enviada constituía un simple aviso de terminación o un verdadero desahucio, así como la diferencia entre la renovación y la prórroga del contrato de arrendamiento de local comercial.
Sobre el particular, la Sala analizó los siguientes aspectos:
DEL DERECHO DE RENOVACIÓN Y EL DESAHUCIO AL ARRENDATARIO
Conforme a lo previsto en el artículo 518 del Código de Comercio, el arrendatario empresario que haya ocupado un inmueble durante al menos dos (2) años consecutivos, con un mismo establecimiento de comercio, tiene derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo que se configure alguna de las causales taxativas previstas en la ley, que a saber son:
“1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y
3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.”[3]
En consecuencia, cuando se configure alguna de estas causales de terminación, el arrendador deberá cumplir de manera estricta con el desahucio previsto en el artículo 520 del Código de Comercio, esto es, notificar al arrendatario, con un preaviso no inferior a seis (6) meses[4], su intención de recuperar el inmueble invocando la causal correspondiente.
En este contexto, el Tribunal ha definido el desahucio como “el acto mediante el cual el propietario de un inmueble reclama el desalojo a un inquilino.”
El incumplimiento de este requisito conlleva, de pleno derecho, que el contrato se entienda renovado o prorrogado en idénticas condiciones y por el mismo término inicialmente pactado, sin que el arrendador pueda exigir la entrega del bien durante dicho periodo.
DIFERENCIA ENTRE LA PRÓRROGA Y LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL
Tal como se expuso en líneas anteriores, el empresario que haya ocupado un inmueble durante al menos dos años consecutivos, explotando en él un mismo establecimiento de comercio, goza del derecho a la renovación del contrato de arrendamiento.
No obstante, ha precisado el Tribunal que, tal y como se ha reiterado en nutrida jurisprudencia, la renovación NO constituye una prórroga automática del contrato anterior.
En este sentido, la prórroga se entiende como la simple extensión temporal del contrato vigente, conservando íntegramente sus cláusulas y condiciones, mientras que la renovación implica la celebración de un nuevo acuerdo, que puede mantener o modificar las estipulaciones previamente pactadas.
- LA PRÓRROGA: La prórroga, como lo explica el Tribunal conserva la identidad contractual original, sin renegociación de términos, y prolonga la vigencia del contrato inicial por un período adicional, de tal suerte que, se trata del mismo contrato que continúa produciendo efectos jurídicos.
- LA RENOVACIÓN: La renovación, por el contrario, implica la finalización del contrato anterior y la celebración de uno nuevo, el cual puede incorporar modificaciones en aspectos como el canon, el plazo, las obligaciones o cualquier otra estipulación relevante.
En este sentido, tratándose del contrato de arrendamiento de local comercial, el legislador “optó por consagrar un derecho de renovación, no de prórroga, lo que implica que el arrendatario tiene derecho a la celebración de un nuevo contrato, pero no necesariamente en las mismas condiciones del anterior.”[5]
DE LA COMUNICACIÓN DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO
Considerando que, en el caso objeto de estudio, la controversia surgió a partir de la comunicación remitida por el arrendador, en la cual este manifestó , según lo afirmado por el demandante y recurrente, su voluntad de dar por terminado el contrato por el vencimiento del plazo pactado, y no con fundamento en las causales de no renovación previstas en el Código de Comercio, resulta relevante precisar que, aunque en dicha comunicación se indicó expresamente que no se trataba de un desahucio, la solicitud de entrega del inmueble estaba condicionada a la negativa del arrendatario de suscribir un nuevo contrato.
En este sentido, el Tribunal, al resolver la apelación, consideró que dicha comunicación, al condicionar la continuidad del vínculo contractual a la aceptación de un nuevo contrato con cláusulas distintas y, simultáneamente, exigir la entrega del inmueble en caso de negativa, constituía, en sentido material, un desahucio.
Sin embargo, al no cumplirse los requisitos legales de dicho procedimiento, esto es, la configuración de una causal prevista en el artículo 518 del Código de Comercio y el otorgamiento de un preaviso mínimo de seis (6) meses, el contrato en cuestión se prorrogó automáticamente bajo las condiciones originalmente pactadas, ya que el arrendatario cumplía los requisitos legales establecidos para tal efecto.
En consecuencia, resulta fundamental comprender la diferencia conceptual y práctica entre la renovación y la prórroga del contrato de arrendamiento de local comercial, pues lejos de tratarse de un mero tecnicismo, esta distinción define el alcance de los derechos y obligaciones de las partes.
Así, la correcta interpretación y aplicación normativa resulta determinante en materia del derecho al desahucio que asiste al arrendatario, ya que una comunicación inadecuada puede generar para el arrendador la obligación de continuar con el contrato original o asumir el pago de indemnizaciones.
Conozca el texto completo de la sentencia:
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