• Guillermo Diaz Socio Clickabogados

Aspectos relevantes frente al recaudo de cuotas de administración en Propiedad Horizontal


La Ley 675 de 2001 define la Propiedad Horizontal como una forma especial de dominio, en donde concurren derechos privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los bienes comunes. Ahora bien para poder conservar y mantener estos, se hace necesario generar el cobro de lo que denomina la ley como "expensas comunes necesarias" llamadas comúnmente como cuotas de administración.


A continuación resolveremos algunas inquietudes frente a la naturaleza juridica de las cuotas de administración así:


1. ¿Que es una cuota de administración y para que se destina en la copropiedad?


Las expensas comunes y/o cuotas de administración de conformidad a lo establecido en la Ley 675 de 2001 forman parte del patrimonio de la copropiedad y tienen como finalidad Garantizar la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto.


Se entendienden como esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.


2. ¿Como se calcula el valor de la cuota de administración para cada copropietario?


La ley 675 de 2001 establece dos parámetros para establecer el valor porcentual con el que deben contribuir los copropietarios en el pago de las cuotas de administración así:


- Por coeficiente de copropiedad: Indices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

- Por módulos de contribución: Indices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.


3. ¿Cómo se determinan los coeficientes de copropiedad?


Señala el artículo 26 de la ley 675 de 2001 que: "los coeficientes de copropiedad se calculan con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto"


4. ¿Quienes deben cancelar la cuotas de administración?


Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto están obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes.


5. ¿Existe solidaridad en el pago de las cuotas de administración entre el propietario y los arrendatarios?


Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.


6. ¿Existe solidaridad entre el propietario antiguo y el nuevo propietario cuando realizo la venta del inmueble?


Existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.


En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.


En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad.


7. ¿Si el inmueble tiene mas de dos propietarios estos son solidarios en el pago de las cuotas de administración?


Si el inmueble pertenece en común y proindiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.


8. ¿Debo pagar la cuota de administración, así el inmueble no se encuentre ocupado?


La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.


9. ¿Que sucede si no cancelo oportunamente las cuotas de administración?


El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia financiera, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.


10. ¿A quien le corresponde fijar el valor de las cuotas de administración?


La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, por lo tanto le corresponde a esta entre otros aspectos aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.


11. ¿Si no realizo el pago de las cuotas de administración, me pueden iniciar un proceso ejecutivo?


La administrador del edificio o conjunto tiene facultades para cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.


12. ¿El administrador debe agotar la etapa de conciliación previo a iniciar el cobro judicial por las cuotas de administración en mora?


El cobro judicial de las cuotas en mora, no está supeditado al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley.



Nota: La información fue extraída directamente de la Ley 675 de 2001, normatividad que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia.


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