El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali - Sala Civil mediante decisión proferida el 02 de septiembre de 2022 en un proceso Verbal de responsabilidad civil contractual con radicado No. 76001-31-03-016-2019-00189-02 y ponencia del magistrado Jorge Jaramillo Villareal analiza "si el administrador de una propiedad horizontal se encuentra legitimado para incoar la demanda dirigida en contra de la Constructora por falta de entrega y por defectos que se imputan a la Constructora en la zonas comunes de la PH, siendo que dichos bienes una vez escrituradas las unidades privadas, pertenecen en común y proindiviso a los copropietarios y debe manejarse conforme a la Ley que regula la Propiedad Horizontal y al Reglamento de Propiedad Horizontal que contiene las reglas específicas acordadas en respeto de la autonomía privada de cada uno de los copropietarios", teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1. Vinculo contractual Vendedor - Comprador
Tratándose de un tema netamente contractual resulta necesario tener cuenta "que una de las fuentes de las obligaciones es el contrato que nace del concurso de voluntades de dos o más personas naturales o jurídicas (art. 1494 y 1495 del C.C.), todo contrato legalmente celebrado (art. 1502 del C.C.) es ley para los contratantes (pacta sunt servanda), sus efectos solamente pueden terminarse por el consentimiento de las partes, por terminación de la labor contratada, por resolución o terminación decretada judicialmente, por la ocurrencia de causas legales que lo invaliden o por las causales de terminación que se hayan pactado (art. 1602 C.C.)"
2. Legitimación en la causa por activa para demandar en propiedad horizontal
El administrador (representante legal) de inmuebles sometidos al régimen Propiedad Horizontal, "carece de legitimación en la causa por activa para demandar el cumplimiento de unos contratos que resultan ser ajenos a la función administradora, las partes de los contratos de venta fueron el empresario Constructor y vendedor de las unidades privadas y los adquirentes de los apartamentos, la administración del conjunto residencial no puede exigir la indemnización de perjuicios por los daños causados en los bienes comunes, siendo que al tenor del Art.19 de la Ley 675 de 2001, estos pertenecen proindiviso a los propietarios de los bienes privados, salvo claro está si se ha conferido poder o se haya autorizado por los copropietarios conforme a la Ley y al Reglamento de la Propiedad Horizontal".
3. Postura del Tribunal Superior de Cali - Sala Civil
Ha de tenerse en cuenta que la Corte Constitucional en Sentencia C-318 del 2002, en la que estudió la constitucionalidad de varios de los artículos de la Ley 675 de 2001, sobre los bienes comunes de la propiedad horizontal consideró:
“(…), no hay ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en común son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
En consecuencia, sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar tales bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y la ley”. (Negrillas de esta providencia).
En el asunto inicialmente puede pensarse que la sociedad administradora de la Copropiedad tiene legitimación para presentar cualquier demanda en favor de la Copropiedad con fundamento en la Ley 675 de 2001, la cual para el efecto consagra:
“Artículo 50. Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
Artículo 51. Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes: (…) 7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. (…) 10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija”. (Negrillas de este texto).
El Art. 14 del Decreto 735 de 2013, reglamentario de la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor), establece que es al administrador de la propiedad horizontal designado en los términos del inciso 1° del Art.50 de la Ley 675 de 2001, quien debe solicitar la garantía legal de bienes comunes de la propiedad horizontal, claro está que debe tenerse en cuenta que los actos y contratos que celebre el administrador en ejercicio de sus funciones radican en cabeza de la persona jurídica a quien representa cuyas funciones deberán ser ejercidas conforme al reglamento de propiedad horizontal que desarrolla la autonomía privada de los copropietarios, lo que tienen el poder primario de disposición jurídica.
En ese orden, visto el asunto bajo la óptica del mandato y del giro ordinario de la representación que tiene un administrador de la Propiedad Horizontal, siendo claro que en la mayoría de los Reglamentos de Propiedad Horizontal , limitan la representación judicial del administrador para incoar acciones judiciales por su propia iniciativa, teniendo el deber de recibir autorización del Consejo de Administración, de ahí que se deba respetar la autonomía de la voluntad de los copropietarios, quienes tienen el derecho eventual de poder hacerlo.
4. Alcance y facultades del administrador (representante legal) en propiedades horizontales
Dentro del giro ordinario de la función que tiene el administrador de una propiedad horizontal no puede entenderse el de presentar un pleito de mayor cuantía en contra de la Constructora, porque no corresponde a su función habitual sino a una situación extraordinaria, lo habitual para un administrador de la propiedad horizontal es velar por el cuidado y conservación de los bienes comunes, recaudar las cuotas de administración y ejecutar lo que la Asamblea de Copropietarios y el Consejo de Administración le ha ordenado (Art. 51, Ley 675 de 2001), lo extraordinario siempre ha sido ligado a la autonomía de la voluntad que únicamente la tienen los copropietarios; de ahí que hasta en los poderes especiales para un litigio existan facultades que si no son expresas están reservadas a la parte misma (Art. 77 del C.G.P.)"
Consulte el texto completo de la sentencia:
16201900189-02 S
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