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  • Foto del escritorMarcela Gómez Socia Click abogados & Asociados

Administrador al expedir título ejecutivo se limita a certificar valor adeudado por cuotas admin


El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo mediante decisión proferida el 25 de mayo de 2022 en el proceso ejecutivo con radicado No. 15238-31-03-003-2019-00031-01, y ponencia de la magistrada Luz Patricia Aristizábal Garavito, analiza las facultades del administrador de la copropiedad para la expedición del titulo ejecutivo, y si estas se limitan solo a certificar el valor adeudado de las cuotas de administración, y si cuenta con la potestad de fijar los coeficientes en que deban sufragar gastos los copropietarios, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:


1. Creación del titulo ejecutivo para el cobro de cuotas de administración en mora


"El artículo 48 de la Ley 675 de 2001, establece que el título ejecutivo sólo lo constituye el certificado expedido por el administrador, sin ningún requisito ni procedimiento adicional; certificación que, en principio, es suficiente para iniciar la ejecución "


Si bien la norma antes citada no exige mayor documentación para instaurar la respectiva demanda ejecutiva, se debe a que el verdadero propósito de la norma es facilitar el acceso a la administración de justicia, pues es innecesario en la actualidad aportar copias de escrituras públicas, del reglamento de la copropiedad, o de las actas de asambleas; pero ello no exime que el título ejecutivo reúna las exigencias sustanciales establecidas en el artículo 422 del CGP, esto es, que la obligación objeto de recaudo sea clara, expresa y exigible; que conste en un documento que provenga del deudor o de su causante y sea plena prueba en su contra.


2. Contribuciones a cargo del propietario del predio deben establecerse en el reglamento de propiedad horizontal – art. 29 Ley 675 de 2001


Las facultades del administrador de la copropiedad para la expedición del título ejecutivo se limitan a certificar el valor adeudado de las cuotas de administración, sin que ello deba confundirse con la potestad de fijar los coeficientes en que deban sufragar gastos los copropietarios.


3. Medio de defensa de los deudores en propiedad horizontal


Si bien es cierto que la certificación de deuda expedida por el administrador de la propiedad horizontal en principio, es suficiente para iniciar la ejecución, también lo es que, ello no afecta el derecho de defensa de los deudores para controvertir su validez y el verdadero monto de lo debido, debiendo el juez de la causa estimar la eficacia y veracidad de los documentos allegados al proceso.



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