¿A quien le corresponde el mantenimiento y reparación de las zonas comunes de uso exclusivo?

El articulo 22 de la Ley 675 de 2001 expresa que los bienes comunes de los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal que no sean necesarios para el disfrute y goce de las unidades de dominio particular, pueden ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos en los siguientes términos:

"ARTÍCULO 22. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.

Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción"

A su turno el articulo 23 de la precitada Ley se señala las obligaciones que adquieren los propietarios a quienes se les asigne el uso exclusivo de un bien común en los siguientes términos:

"ARTÍCULO 23. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

2. No cambiar su destinación.

3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

PARÁGRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

PARÁGRAFO 2o. En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes"

No obstante lo anterior, resulta preciso establecer a quien le corresponde responder por el deterioro y/o daños que presenten los edificios o conjuntos residenciales, debiendo en consecuencia acudir al articulo 2350 del Código Civil que expresa lo siguiente:

"ARTICULO 2350. <RESPONSABILIDAD POR EDIFICIO EN RUINA>. El dueño de un edificio es responsable de los daños que ocasione su ruina, acaecida por haber omitido las reparaciones necesarias, o por haber faltado de otra manera al cuidado de un buen padre de familia.

No habrá responsabilidad si la ruina acaeciere por caso fortuito, como avenida, rayo o terremoto.

Si el edificio perteneciere a dos o más personas pro indiviso, se dividirá entre ellas la indemnización, a prorrata de sus cuotas de dominio"

De la normatividad en cita es posible concluir qué la responsabilidad por la falta de reparaciones en tanto los bienes sean comunes de los Conjuntos residenciales o Edificios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal le corresponde a la comunidad (copropietarios) y si es privado le corresponde al propietario.

El Tribunal Superior de Bogotá - Sala civil dentro del proceso de responsabilidad civil con numero de radicación 1100131030372008 00184 01 frente al particular señaló lo siguiente:

"Sobre el punto, resta por decir que el uso exclusivo de las terrazas no convierte per se en causantes del daño a los dueños del altillo, ni los obliga a la reparación de los defectos de la placa; recuérdese, simplemente, que el arreglo de los techos, muros, placas y demás estructurales está a cargo de la copropiedad como titular de su dominio: bajo la Ley 182 de 1948 entre los bienes comunes de la propiedad horizontal se cuentan “los muros, la techumbre” (artículo 3°), cuestión que precisó la Ley 675 de 2001 al decir que son bienes comunes esenciales “las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel” (artículo 3°).

6.2 Ahora, el que la condena a la propiedad horizontal suponga también condenar a las demandantes es una consecuencia lógica e ineludible de su carácter de condóminos. Claramente esos son los efectos obvios de vivir sujetos a copropiedad, y quizá sea también el precio que se paga por no accionar oportunamente los mecanismos previstos al interior de esa persona jurídica para lograr las reparaciones o exigirlas de terceros.

Sin duda, todos tuvieron ocasión de promover las reparaciones necesarias y el ejercicio de las distintas prerrogativas legales a disposición de la copropiedad; al no hacerlo, también les cabe alguna responsabilidad por el hecho dañoso. No sobra advertir que los propietarios del ático también tendrán que contribuir con su correspondiente cuota al pago de la condena, la cual por demás será más alta, en la medida que ostentan un mayor coeficiente de copropiedad"

En consecuencia, aun cuando se asigne a algún propietario el uso exclusivo de ciertos bienes comunes tales como cubiertas que sirven a la comunidad de propietarios, le compete a la copropiedad adelantar la reparación de estas, sin perjuicio de lo señalado en el articulo 22 y 23 de la Ley 675 de 2001 y en el Reglamento de propiedad Horizontal; frente a la obligación legal que le asiste al copropietario de evitar el desmejoramiento de estas, y el deber de prestar colaboración a la administración en las reparaciones que deba emprender, pues de impedirlas la responsabilidad recaerá sobre estos.

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